Több mint egy évvel ezelőtt jártunk utoljára a Rákóczi út 57. alatt megbújó egykori szlovák evangélikus templomnál. Azóta elkészült a tető, és az épület végleges tervei is megvannak.

A következő építési ütem – amelyben a templom homlokzatát és tornyát újítják fel, egyúttal az épület belső szerkezetét is kialakítják – még nem kezdődött el. Jelenleg a műszaki tartalom meghatározása és a műszaki ellenőr kiválasztása zajlik, az Országos Szlovák Önkormányzat (OSZÖ) szerint. A templomba tervezett Szlovák Kulturális Központ átadására 2028 végén kerülhet sor.

A magyar kormány 2020-ban 765 millió forinttal támogatta az OSZÖ-t az épület megvásárlásában és a felújítás előkészítésében, majd további 1,4 milliárd forintot biztosított a templom felújítására, a szlovák állam pedig 2 millió eurós támogatással szállt be a beruházásba. A rendelkezésre álló forrás azonban nem lesz elegendő a befejezéshez, ezért további finanszírozásról egyeztetnek, írta lapunknak az OSZÖ.

A templom felújításának finanszírozása azért is volt különösen fontos kérdés, mert egy helyrajzi számon található az azt körülvevő Luther-házzal. A templom önálló társasházi albetét, külső falai azonban az alapító okirat szerint osztatlan közös tulajdonnak számítanak. A közös tulajdonú részek fenntartási és felújítási költsége így a társasházat, végső soron a tulajdonosokat is terhelheti. Ez okozta korábban a konfliktust is, amikor az életveszélyessé vált templom helyreállításánál felmerült, hogy egyes munkák költségeit a háztulajdonosoknak kell megfizetniük.

A helyzetet az alapító okirat módosításával lehetne tartósan rendezni, erre azonban mindeddig nem került sor. A társasház 2025 elején megválasztott közös képviselője, Matusek Mónika lapunknak júniusban azt mondta, kezdeményezni fogja a módosítást. Az OSZÖ-t is kérdeztük erről, de nem kaptunk választ.

Általános a rossz állapot

Miközben a templom felújítása zajlik, a százharminc éves Luther-házon is bőven akadna felújítani való. Matusek Mónika szerint az épület hosszú évtizedeken keresztül alulfinanszírozottan működött, alacsonyan tartották a közös költséget, a megtakarításokat fokozatosan felélték, miközben „sem átfogó felújítási terv, sem átfogó felújítás nem történt, csak itt-ott javítások, toldozások-foldozások”.

A háztömbben az udvarok több helyen megsüllyedtek, problémák vannak a csatornával és a vízszigeteléssel, rossz állapotban van a homlokzat, a tető, a függőfolyosók és a villamos hálózat is, sorolta a képviselő. Utóbbi három rendbehozatala lenne a legsürgetőbb, nagyjából másfél milliárdba fájna a háznak, ez albetétenként hét-nyolc milliót jelent.

Csak a villamos hálózat megújítása nagyjából száznyolcvan millióba kerülne, és ebben még nincs benne a tervezési költség, mondta Matusek Mónika. 2025 decembere és 2026 februárja között négy fővezeték gyulladt ki. „Ezt a rendszert jóval kisebb terhelésre tervezték, mint amekkorát ma el kell viselnie.”

A teljes felújításhoz állami és önkormányzati szerepvállalásra is szükség lenne, véli a közös képviselő, aki idén nyáron mérnöki állapotfelmérést végeztetett az épületegyüttesen. A lakóknak kifüggesztett tájékoztató szerint ez egyrészt a ház felújításának megtervezését szolgálta, másrészt „a műemléki kérdések tisztázását”. Augusztusban újra megkerestük, hogy a felmérés eredményeiről, a legsürgetőbb munkákról, azok költségeiről kérdezzük. A képviselőtől lapzártánkig nem érkezett válasz.

Nem mindenki bírja el

Egy nagyobb felújításnál az is kérdés, mennyit képes abból magára vállalni a lakóközösség. „És miből újítsák fel a házat? Adjam oda a teljes nyugdíjamat?” – kérdezte elkeseredetten a hetvenöt éves József, aki több évtizede él a házban. Az utóbbi hónapokban az általa fizetett közös költség hétezernégyszáz forintról tizenkétezer négyszáz forintra emelkedett, és már ezt is komoly tehernek érzi, mert a havi nyugdíja mindössze százötvenezer forint. Mások éppen alacsonynak tartják a díjat. Eszter pár hete másodmagával bérel egy hetvenhét négyzetméteres lakást, összesen tizennyolcezer forint a közös költségük, igaz a felújítási alapot a főbérlőjük fizeti.

Zsófiék hat éve laknak a házban, tizenpár ezret fizetnek szintén, különösebb felújítási munkálatokról ők sem tudtak beszámolni. Egy másik lakó díja huszonnyolcezer havonta, ebben a vízdíj is benne van, mert nincs külön vízórája. Egy jelentősebb emelés már nála is kifeszítené a családi költségvetést. Szerinte az egymást sűrűn váltó közös képviseletek nem bántak kellően felelősen a pénzzel, ez is hozzájárulhatott a ház egyre romló állapotához. Matusektől úgy tudjuk, a közös költség a felújítási alappal együtt most kétszáznyolcvanhat forint négyzetméterenként.

Mégis miből lesz pénz?

Az önkormányzati oldalon található nyilvános dokumentumok szerint a társasház évek óta rendszeresen pályázik különböző felújítási és veszélyelhárítási munkák támogatására. Egyes kérelmei eredményesek voltak, mások forráshiány, vagy épp elmaradt hiánypótlás miatt maradtak támogatás nélkül. A pályázatok jobbára egyes függőfolyosókra és tetőkre, homlokzati részekre, az udvar és a csatornák felújítására vonatkoztak.

„A mindenkori költségvetéstől függnek, a nagyobb volumenű felújításokhoz nem tudnak érdemi segítséget nyújtani, csak kiegészíthetik a tulajdonosok erőforrásait” – írta lapunknak a társasházi pályázatokról a Józsefvárosi Önkormányzat. Ha a lakóközösség saját forrásai és az önkormányzati támogatások együtt nem elegendők, az önkormányzat szerint ugyanazok a lehetőségek maradnak a felújítás finanszírozására, mint más magántulajdonosok előtt: megtakaríthatnak, hitelt vehetnek fel, a tulajdonosok befizethetik a rájuk eső részt, vagy értékesíthetnek valamit a közös területekből.

A Luther-ház helyzetét azonban nem csak a finanszírozás nehezíti, ugyanis az sem egyértelmű, pontosan milyen műemléki és örökségvédelmi kötöttségek vonatkoznak a lakóépületre. A közös képviselő szerint az 1958-as védelem nemcsak a templomra, hanem az egész Luther-udvarra kiterjed. Ennek tisztázása érdekében Budapest Főváros Kormányhivatalát (BFKH) kerestük, a felújításra vonatkozó előírásokról is kérdeztük, de ez idáig nem kaptunk választ.

Matusek Mónika szerint a műemléki kötöttségek jelentősen megdrágíthatják a ház felújítását, akár négyszeres szorzóval is lehet számolni. Varga Piroska DLA, műemlékvédelmi szakmérnök, a kerületi Grafit Műterem Kft. vezető tervezője azonban úgy véli, nem lehet általános szabályként kijelenteni, hogy egy műemléki ház felújítása annyival többe kerülne. Az árkülönbséget alapvetően az határozza meg, pontosan mi védett az épületben, és milyen munkát végeznek rajta, mondta. „Egy műemléki homlokzat eredeti díszeinek helyreállítása, különleges anyagok használata vagy restaurátori munka valóban jelentős pluszköltséget okozhat. Egy olyan műszaki beavatkozás azonban, amely nem érint védett építészeti értéket, nem feltétlenül lesz drágább csak azért, mert műemléki épületben végzik.” A védelem ugyanakkor már a kivitelezés előtt többletfeladatot jelenthet. Egy műemléki munkánál ugyanis szükség lehet építéstörténeti és értékvédelmi dokumentációra, amely meghatározza, az épület mely részei képviselnek megőrzendő értéket. Emellett hosszabb hatósági egyeztetési folyamattal is számolni kell.

Varga Piroska szerint a tervezésre nem mint pluszkiadásra kellene tekinteni. Egy megfelelő terv előre meghatározza a műszaki tartalmat, és számonkérhetővé teszi a kivitelezőt. A régi társasházak egyik legnagyobb problémáját éppen abban látja, hogy elmarad a rendszeres műszaki ellenőrzés és karbantartás, és nem készül hosszú távú felújítási terv sem. Ha évekre előre megtervezik, mikor melyik épületrendszerhez kell hozzányúlni, lehet rá előre takarékoskodni, műszakilag priorizálni a feladatokat. Ha viszont a szükséges munkákat évtizedekig halogatják, egyszerre nagyobb kiadás hárulhat a lakóközösségre. Például egy rossz vízelvezetésű függőfolyosó kisebb problémának indulhat, az évtizedek alatt viszont súlyosan károsíthatja a szerkezetet, magyarázta Varga Piroska.

Ha a közös költség, a célbefizetés, a hitel és a pályázati támogatás sem elég, kézenfekvő lehet valamely közös tulajdonú ingatlanrész hasznosítása. A fővárosban ennek egyik formája a tetőtér értékesítése, amikor a beruházó új lakásokat alakít ki, cserébe pedig részt vállalhat a társasház felújításából. Ám a műemléki vagy más örökségvédelmi kötöttséggel érintett háznál nem biztos, hogy a tetőtér egyáltalán beépíthető. Varga Piroska szerint leggyakrabban a helyi építési szabályok, a megengedett beépítési sűrűség, a lépcsőházak és liftek kialakíthatósága, az épület teherbírása és az új lakásokra vonatkozó előírások döntik el, hogy egyáltalán megvalósítható-e a beruházás.

A Luther-ház egyik lakója úgy emlékszik, korábban már felmerült a tetőtér beépítése. A lakóközösség akkor nem támogatta a beruházást, mert attól tartottak, hogy az új lakások kialakításával a befektető túl nagy tulajdoni hányadhoz jutna, és később túlzott befolyást szerezhetne a társasház döntéseiben. Ő a beépítést akkor támogatná, ha a bevétel valóban a ház felújítására menne, és a beruházás nem veszélyeztetné a már ott élők lakhatását sem. Hogy gondolkodik-e a társasház a jövőben ilyen megoldáson, azt is kérdeztük Matusek Mónikától, de egyelőre választ nem kaptunk erre a kérdésre sem.

Fotók: Huszár Boglárka