„Inkább reménytelennek látom a helyzetet. Ha így megy tovább, a működésünk során először nem fogunk kinyitni januárban és februárban” – mondja elkeseredetten a zöldséges a Népszínház utca sarkán. A covid óta a gyenge kereslet miatt este kilencig–tízig már nincs is értelme nyitva tartania, hat után alig térnek be a boltba a vevők. Őszinte csalódottság tükröződik az arcáról.

Pedig a Népszínház utca idén április és június között minden héten megtelt élettel: a Nyitva! Kiadó Üzletek Fesztiválja kulturális programok garmadájával várta a környékbelieket. A pilot program kifejezetten azt célozta, hogy láthatóvá váljanak a kihasználatlan önkormányzati helyiségek, és a potenciális bérlők, a bérmentes tesztidőszakban megmutathassák magukat a tulajdonosoknak és persze a környékbelieknek.

Néhány héttel a fesztivál után kíváncsiak voltunk, hogyan látják a lehetőségeiket a józsefvárosi üzlethelyiségek bérlői, tulajdonosai, szenvednek vagy inkább prosperálnak, kiábrándultak, esetleg reménykednek.

A legkelendőbbek

A józsefvárosi önkormányzat a tavalyi helyiséggazdálkodási terve alapján 1248 forgalomképes, üzleti célra hasznosítható ingatlannal rendelkezik, a piaci alapon kiadó üzletek száma ennek töredéke. Bár az elmúlt években kis mértékben nőtt a helyiségek kihasználtsága, csak az állomány kevesebb mint felének, hatszázkilenc helyiségnek van bérleti szerződése.

Az ingatlanok többsége a Magdolna-, Csarnok- és Palotanegyedben található, több mint nyolcvan százalékuk társasházban helyezkedik el. Az utcai helyiségek csaknem kétharmadát előszeretettel kiveszik a bérlők, a nagyobb arányban rossz állapotú pincehelyiségek iránt nem kapkodnak annyira – az üzlethelyiség-állomány ötvennégy százaléka az önkormányzat felmérése alapján rossz állapotú.

Az önkormányzat igyekszik a bérleti pályázatokkal, ám a tavaly bérbeadásra meghirdetett ötvenkilenc helyiség közül harminchatra nem érkezett ajánlat a fekvésük vagy a műszaki állapotuk miatt.

Az üzletekkel tömött Népszínház utcában és a Baross utcában a tulajdonosok és bérlők jelentős része arról számolt be, hogy a rezsiköltség, a bérleti díj és a vállalkozói járulékok elviszik a bevétel jelentős részét, megélhetésre egyre kevesebb jut. Ennek oka lehet az üzlethelyiség fekvése – egy Népszínház utcai palacsintázó a növekedéstől hajtva átköltözött az utca túloldalára, de a napos oldalon kevesebb a gyalogos nyáron, így visszatért eredeti helyére –, a vállalkozás profilja – egy laptopszaküzlet 2026-ban már kevésbé vonzó a szinte korlátlan online szolgáltatások világában –, és a kiskereskedelmi láncok versenyelőnye.

A Népszínház utcai zöldségeshez hasonlóan az apró – 67 négyzetméteres – Baross utcai élelmiszerbolt tulajdonosa is állítja: nekik, a kicsiknek képtelenség megküzdeni a nagyokkal, ha a jobb minőségű árut néha szinte beszerzési áron vagy alig mérhető profittal lehet eladni. „Már csak azért csinálom, mert három évem van a nyugdíjig. Korábban két-három kollégával dolgoztam, ma a cirka egymilliós havi működési költséget, amiből 300-400 ezer forint a rezsi, egyetlen alkalmazottal tudom kitermelni. A csökkentett nyitvatartás sem segít, és már az ünnepi időszakban is alig érdemes kinyitni. Az élelmiszermultik mellett itt a környéken a kínai üzletek olcsó árudömpingje is kicsinálja a boltokat: ők egy központi kiskertől töredékáron beszereznek mindent, és még úgy is röhögve hozzák a várt profitot, ha az adóhivatal pár hétre lehúzza náluk a rolót. Itt csak egy olyan kormány segíthetne, amelyik végre tényleg támogatni kezdené a magyar kisvállalkozókat.”

Az élelmiszerüzlettől egy köpésre lévő csöppnyi használtruhabolt önkormányzati bérleményben működik, ám mint bérlője elárulja, a havi alig 130 ezres bérleti díjat és az 50-60 ezer forintot kitevő víz- és villanyszámlát, illetve közös költséget sem fedezi a bevétel. „Nyáron zárva a közeli egyetem és az óvoda, kevesebb a vásárló, így hiába ment jól az első két-három hónapunk ősszel, alig jön be valami. A korábbi bérlők is panaszkodtak a helyiség elhelyezkedésére, és sűrűn váltottak, mi sem valószínű, hogy maradunk.”

A politikai váltás fellendülést hozott

A közeli optikus a minap hasonlította össze a két évvel ezelőtti forgalmat az ideivel, és a foglalások alapján komoly visszaesést lát. A tavalyi éve sem volt felemelőbb. A Baross utca körúthoz közelebbi részén található, háztartásigépeket áruló üzlet bérlője ennek ellenkezőjét tapasztalja: a Népszínház utcai kulcsmásoló után ő a második, aki pozitív jövőképet lát és bizakodik.

„Az év eleje, a politikai hangulat változása óta érezni, hogy egészen más közérzettel jönnek be a boltba a vásárlók, felszabadultabbak, enyhült a feszültség. Higgye el, a választás óta a kisboltok, így mi is a saját bőrünkön érezzük, hogy a politikai váltás milyen hatással van a forgalomra, a forint javulására. Nőtt az online megrendeléseink száma is, a fogyasztás fokozatosan javul. Ráadásul, ha a helyiséget kiadó tulajdonosnak sem az az érdeke, hogy minél gyorsabban minél több pénzt kiszedjen a bérlőjéből, az még nagyobb stabilitást ad a működésnek.”

A Népszínház utcába visszatérve, az említett kulcsmásolóban azt halljuk, hogy az üzlet közvetlen közelében ugyan bezárt pár bolt a közelmúltban, de több nyitott. A sréhen megbújó női felsőruházatot kínáló 12 négyzetméteres bérleményben teljesen más a hangulat. „Kicsi a bolt, alacsony az önkormányzat szabta bérleti díj. Mindent egybevéve nagyjából 250 ezres havi bevételt kellene összesítenem, hogy nullán legyek, de messze vagyok tőle. Olcsó, saját kézműves termékem is van, az utcáról bejövő forgalom azonban nagyon gyenge. Van, hogy napokig nem jön be vevő. Emiatt máshol is állást kell vállalnom, és emiatt itt nem tudok minden nap kinyitni.”

Mindenhol csökken az üzletek száma

A józsefvárosi önkormányzat a helyiséggazdálkodási stratégiájában rögzíti, hogy a rövid távú profitmaximalizálás helyett a hosszú távú értékmaximalizálásban hisz, ám a kerületi üzlethelyiségek stabil fennmaradásának nem ez az egyetlen záloga. A helyi versenypiaci viszonyok, az infláció hatásának figyelembe vétele nélkül nem értelmezhetőek az üzletek kilátásai. Sőt, Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője további tényezőket is említ.

„A helyiségek bérleti díjában nem látszik nagyságrendi változás az elmúlt négy évet szemlélve. Ám sok egyéb szempont is érvényesül az üzlethelyiségek működése esetén. Az egyik például az urbanisztikai: vagyis hogy hogyan változik meg egy városrésznek a lakossági összetétele – milyen az ideiglenes és állandó lakosok aránya, mennyire válik turisztikai jellegűvé a környék –, és ennek nyomán mire van igénye az adott üzlethelyiség környékén megforduló embereknek. Júniusban például új szabályozást kapott az Airbnb, korlátozzák a terjeszkedést. Ha egy helyiség olyan szolgáltatásokat kínál, aminek a jövőképe pozitív fordulatot vesz, vagy éppen negatívba fordul, az úgyszintén érdemben befolyásolhatja, hogy egy ingatlan mennyit ér, és mennyire életképes az üzlethelyiség.”

Az önkormányzat helyiséggazdálkodási tervének adatain túl az ingatlan.com többéves mintája is egyértelmű trendet mutat: csökken a kiadó üzlethelyiségek száma. Míg 2022-ben és 2023-ban valamennyi belső pesti kerületben, így a VIII.-ban is, 150-200 üzlethelyiséget kínáltak kiadásra, addig ma a legtöbb kerület alig száz, Józsefváros valamivel több mint ötven kiadó üzlettel rendelkezik az ingatlanhirdető portálon.

Gabay Balázs

Fotó: Mile Máté