Az Airbnb, vagyis a rövid távú, hotelszerű lakáskiadás körüli viták egyik fontos része a felpörgetett turizmus hatása egyes városrészekre és az ott lakók életére, a másik – talán ennél is fontosabb – témakör pedig az, hogy a rövid távú lakáskiadás robbanásszerű fejlődése miként hat a lakásárakra és bérleti díjakra, azaz közvetve a lakhatásra és a megélhetésre.

Azt kevesen vitatják, hogy a szállodalakások tovább szűkítik a bérlakások kínálatát, és hogy a kereslet-kínálat törvényei szerint ez árfelhajtó hatással bír. A kérdés csak az, mennyivel drágítja meg a lakhatást, elér-e egy olyan szintet, amely már indokolttá teszi az állami beavatkozást.

Jön az országos tiltás?

„Nagy tanulság, hogy az infláció leküzdését, az élelmiszer-infláció leszorítását és a reálbérek növelését követően a lakosság számára az otthonteremtés fontosabb, mint a fogyasztás beindulása. Ezért ezt prioritásként kell kezelnünk. Itt vetődik fel az Airbnb megfelelő szabályozása is, mert ez egyértelműen lakhatási kérdés. Jelenleg ugyanis Budapesten 26 ezer lakást adnak ki rövid távra, ami csökkenti a lakáskínálatot, magasabb lakásinflációt okoz, és megnehezíti a lakáshoz való hozzáférést” – mondta Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter nyáron, az Indexnek adott interjúban.

Pár héttel később a terézvárosi ügydöntő népszavazáson az Airbnb betiltására szavazott a kerületi polgárok többsége (egész pontosan a lakók 20,52%-a vett részt a szavazáson, 6083 ember, ebből 54%, 3265 fő szavazott a tiltás mellett, 2818 pedig ellene, ami 46%-ot jelent, a különbség 447 szavazat). Szentkirályi Alexandra, a kormánypárt fővárosi politikusa még az eredmény megszületése előtt bejelentette, azt fogja javasolni a kormánynak, hogy az eredmény ismeretében országosan is léptessenek érvénybe hasonló szabályozást. Minden adott tehát ahhoz, hogy állami szinten szigorítsanak az Airbnb és hasonló szolgáltatásokon vagy akár be is tiltsák azokat.

Drágít vagy nem drágít?

Schumiczky Balázs, a Magyar Apartmankiadók Egyesületének elnöke – az Airbnb-zésben érdekeltek képviseletében – erősen kritizálta a terézvárosi döntést, és kételyét fejezte ki az Airbnb betiltásának piacbővítő és lakásárakra gyakorolt hatásával kapcsolatban. Mint a Magyar Nemzetnek elmondta: „A jelenleg Airbnb-ként működő lakások egy része, amely megfelel a feltételeknek, át lesz alakítva hostellé. A többi, jelenleg rövid távon kiadott lakás azonban üresen lesz tartva, és úgy lesz használva mint egy passzív befektetési forma, egy részvény, ahol az ingatlanár-emelkedésből profitál a tulajdonos. Vagyis ebben az esetben sem nő az albérletek száma.”

Igaz, Schumiczky e kérdésben talán magával sem ért egyet, hiszen másutt éppen azzal érvel, hogy a budapesti lakástulajdonosok rosszul járnak, ha betiltják az Airbnb-t, hiszen „óhatatlanul a budapesti lakásárak csökkenésével jár majd, ha ellehetetlenítik a rövid távú lakáskiadást”.

Az Airbnb-s érdekvédelmi szervezet elnöke a bérleti díjakról pedig így nyilatkozott: „Árfelhajtó tényező az is a hosszú távú bérleti piacon, hogy most már hatezer lakás kikerült a hosszú távú bérleti piac köréből, mert hatezer lakás Airbnb-zik. Tehát hatezerrel kevesebb lakást tudnak megtalálni a hosszú távú albérletet keresők. Ez mit jelent? Az Airbnb-piacon mennek le az árak, albérleti piacon mennek fel az árak.”

Vitézy Dávid, a Fővárosi Közgyűlés képviselője, a Podmaniczky Mozgalom frakcióvezetője szerint sem elsősorban az Airbnb drágítja a budapesti albérletárakat. Amint a Partizánnak elmondta: nem híve sem a teljes a tiltásnak, sem a „laissez faire”, azaz lazán szabályozott megközelítésnek, valamilyen szabályozásra szükség van. Példának említette, hogy az Airbnb-tulajdonosok kevesebbet adóznak, mint azok, akik hosszú távra adnak bérbe lakást, amit nonszensznek nevezett.

Kifejtette: túldimenzionáltnak tartja az Airbnb-nek a bérleti díjakra gyakorolt hatását. Nemzetközi tanulmányokra hivatkozva elmondta: egy teljes budapesti tiltás hatása a bérleti díjak mintegy 5 százalék körüli csökkenését hozná, amit a várospolitikus szerint ugyan nem kell elbagatellizálni, de túlértékelni sem. Vitézy azt sem tartja kizártnak, hogy az inflációs hatásokkal együtt legfeljebb a bérleti díjak lassabb emelkedésére lenne elég az Airbnb betiltása. Ha a mai lakásállomány 1-2 százalékon belüli részének ilyen jellegű kiadását statáriálisan megszüntetik, az nem fog radikális változást hozni a lakhatási viszonyokban – mondta Vitézy.

Hozzátette: az Airbnb létezésénél sokkal súlyosabb áremelkedést okoz, ha amerikai mintára előírjuk a kötelező parkolólétesítést még a szociális bérlakások építése esetén is (ez az új, október elején kijött Lázár János-féle építészeti rendeletben szerepel). Egy parkolóhely megépítésének ára legalább 10 millió forint, amely beépül a lakások árába – akár eladják, akár kiadják azokat –, nem beszélve arról, hogy megakadályozza az új bérlakások építését és annak kínálatbővítő, és így ármérséklő hatását is, hiszen egyszerűen nem fogja megérni kiadási célú lakásokat építeni egyetlen befektetőnek sem. Alacsonyabb keresetűekre célzó és szociális bérlakást pedig végképp nem.

De milyen tanulmányokra is hivatkozik Vitézy?

A számok nem hazudnak, de árnyalnak

Kyle Barron, Edward Kung és Davide Proserpio tanulmánya az USA egészére kiterjedően vizsgálta az Airbnb és a lakbérek kapcsolatát, és azt találta, hogy a 2008 és 2016 közötti időszakban a lakbérek emelkedésének mintegy ötöde magyarázható az Airbnb-vel.

Jelentős visszaesést mért az albérletek árában a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a koronavírus-járvány alatt 2020 júniusában. Igaz, abba valószínűleg beleszámít a covid miatti egzisztenciális szorongás hatása is. Az MNB szerint a járvány közvetlen hatása a bérleti piacon fél év alatt megnyilvánult a kínálat bővülésével és a bérleti díjak csökkenésével. Március elejétől ugyanis jelentős számban jelentek meg a hosszú távú bérleti piacon a turisztikai célú lakások, ami az albérleti árak mérséklődését eredményezte Budapesten. Megállapításuk szerint a bérleti díjak átlagosan 9 százalékkal csökkentek, azonban több, főként a rövid távú turisztikai célú lakáskiadással érintett belső kerületekben a 15-20 százalékot is elérte az albérletárak mérséklődése.

Balogh László, az ingatlan.com szakértője még a járvány előtt úgy nyilatkozott a Forbes-nak, hogy 2010-ben, a lakáshotelek elterjedése előtt mindössze 2-10 százalékkal kellett többet fizetni a fővárosi átlaghoz képes a legnépszerűbb kerületekben egy-egy kiadó lakásért, ez a felár 9 év alatt 10-27 százalékra nőtt, ami egyben azt is jelenti, hogy bár a lakáshotelek jelentős hatással vannak a budapesti albérletárakra, főleg a belvárosi kerületekben okoztak drágulást. Az adatok alapján egy 50 négyzetméteres lakás bérleti díját – akkor – havonta átlagosan 13-27 ezer forinttal drágította az Airbnb térnyerése a belső kerületekben.

Airbnb nélkül is kevés a kiadó lakás

Evidencia, hogy ha valamiből eleve hiány van, az érzékenyebben reagál a kínálat további szűkülésére. Magyarországon pedig az Európai Unió más országaihoz képest kimondottan alacsony a bérelt ingatlanok aránya. Az Eurostat adatai szerint, amíg az EU lakosságának 69,2 százaléka élt saját tulajdonú ingatlanban 2020-ban, addig Magyarországon – 2023-as adatok szerint – ez az arány 90,5 százalékra rúg.

És hogy milyen mértékben szűkíti a hosszú távra kiadott lakásállományt a belső kerületekben az Airbnb? A terézvárosi szavazást megelőző pódiumvitán Misetics Bálint lakhatási szakértő, a főpolgármester tanácsadója azt mondta: „Terézvárosban száz lakott lakásra tizenegy Airbnb jut, míg Belső-Terézvárosban 100 lakott lakásra 44 »lakásszálloda« jut. A magánbérlemények és az Airbnb-típusú lakások aránya pedig úgy alakul a kerületben, hogy 100 hosszú távú kiadott bérleményre 38 Airbnb jut. Ez nemzetközi összehasonlításban is nagyon magas.”

Misetics a kiugróan magas arányokról azt nyilatkozta lapunknak, hogy Budapestben éppen ez a különleges: a közép-európai fővárosok közül arányaiban itt alakult át a legtöbb lakás – lényegében – szállodává, miközben más európai nagyvárosokhoz képest kifejezetten szűk a magánbérleti szektor. Ez pedig azt jelenti, hogy a más városokban mértnél is nagyobb lehet az Airbnb árfelhajtó hatása.

Fotók: pexels