Egy lakás értékét a falakon belüli állapot mellett az épület műszaki állapota, a közös vagyon kezelése és a tulajdonosi közösség döntési képessége is meghatározza. Józsefvárosban sok a régi építésű társasház, ahol az elhalasztott karbantartás évről évre drágább. Tizennégy éve dolgozom tulajdonosi közösségekkel, és tapasztalatom szerint a jól működő társasház a meglévő szabályok következetes alkalmazásán alapul. A törvényi keret ehhez adott. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) meghatározza a közös képviselő feladatait: a közgyűlési határozatok előkészítését és végrehajtását, az épület fenntartásához szükséges intézkedéseket, a közös költség beszedését és a hátralékok érvényesítését. Előírja az éves költségvetést és elszámolást, valamint a határozatok nyilvántartását. A jogszabály a 2004-es hatályba lépése óta többször módosult. Lehet kritikával illetni, ám a gyakorlati elakadások többsége nem a jogszabály, hanem a végrehajtás hiányosságaiból ered. Egy közgyűlési határozat akkor végrehajtható, ha rögzíti a feladatot, a költségkeretet, a felelőst és a határidőt. A tulajdonos ezért joggal kérdezheti meg: ki intézi az ügyet, mikorra, és hol ellenőrizhető az eredmény?

ÁTLÁTHATÓ NYILVÁNTARTÁS

A társasház-specifikus könyvelőprogramok mintegy tizenöt éve kezdtek elterjedni, ma pedig társasházkezelésre kialakított ügyviteli rendszerek is elérhetők. Irodánk a saját fejlesztésű HázÜgyvitel rendszerben vezeti házanként a bejelentéseket, a döntéseket, a megrendeléseket és a teljesítés dokumentumait. A technikai háttér tehát adott, ám ez önmagában még nem garantálja a sikert. A szoftver akkor szolgálja a tulajdonosokat, ha az adatok pontosak, a pénzügyi nyilvántartás egyezik a bankszámlával, és minden ügyhöz tartozik felelős és határidő. Így közösképviselő-váltáskor sem vész el az épületről összegyűjtött tudás, minden és mindenki számonkérhető lesz. Régi építésű házaknál a hosszú ideig halogatott beavatkozások összege akár több százmillió forint is lehet. Ekkora terhet egyetlen rendkívüli befizetés nem fedez, de azért erre is lehet megoldást találni. Az első lépés a szakszerű állapotfelmérés: mely szerkezeti és gépészeti elemek igényelnek azonnali beavatkozást, és mely munkák ütemezhetők későbbre. Erre épül a többéves felújítási és finanszírozási terv, amelyet a közgyűlés évente felülvizsgál. Hitelt, pályázati forrást csak úgy lehet bevonni, ha ezek a tervek kiforrottak és megvalósíthatók. Az éves költségvetésnek a következő évek felújítási szükségletét is láthatóvá kell tennie. A felújítási alap, a hitel és a pályázati támogatás egymást kiegészítő eszközök. A SzIM – Társasházi Minőség Index a műszaki, pénzügyi, jogi és működési tényezőket együtt értékeli, és segít a helyes sorrend kijelölésében. A felújítási alap, a hitel és a pályázati támogatás egymást kiegészítő eszközök is lehetnek.

VITÁK ÉS FELELŐSSÉG

Árajánlatokat csak azonos műszaki tartalom alapján lehet összehasonlítani. A legalacsonyabb ár mögött gyakran hiányos munkaleírás vagy később jelentkező többletköltség áll. A szerződés rögzítse a feladatot, a határidőt, a jótállást és a műszaki átadás-átvétel feltételeit; a végszámla kifizetése előtt a teljesítést ellenőrizni kell. Nagyobb, több ütemben végzett munkánál a részteljesítéseket is helyszíni bejárással indokolt átvenni. A társasházi jogviták többsége megválaszolatlan bejelentésekből és pontatlan határozatokból alakul ki. A dokumentált, határidőhöz kötött ügyintézés ezek jó részét megelőzheti. Ha a felek mégsem tudnak megállapodni, a közvetítői eljárás (mediáció) sok esetben gyorsabb és olcsóbb megoldást kínál a bírósági útnál. A közös képviselő megszervezi a feladatokat, a döntést azonban a tulajdonosi közösség hozza meg és finanszírozza. Az elmaradt karbantartás következményeit végül minden tulajdonos viseli, a lakása értékében is.

Szilber Szilvia

társasházkezelő, a Szilber Házak Ingatlankezelő Kft. ügyvezetője, a MITOE elnökségi tagja

Ha kérdése van háza működésével kapcsolatban, írja meg a szerkesztőségnek a kerdezze@jozsefvarosujsag.hu címre. A rovatban havonta egy olvasói kérdésre válaszolok.

A rovat a Szilber Házak szakértelmével készül

Fotó: Huszár Boglárka