Elstartolt az új, Otthon Plusz elnevezésű, fix 3 százalékos kamattal ketyegő lakáshitel-konstrukció. Úgy tűnhet, a bolondnak is megéri, és most kell mindent eldobni és futni lakást venni. A fix 3 százalékos hitel valóban kecsegtető, hiszen piaci alapon legfeljebb egy kicsivel 7 százalék alatti kamatot tudunk csak elcsípni. Ezzel együtt fontos tisztában lenni a szabályokkal, nehogy ráfázzunk.
Ha megfelelünk a feltételeknek – első lakás, 100 millió forint alatti vásárlás, nincs más lakás a tulajdonunkban, legfeljebb 50 százalék arányban és 15 millió forint értékben –, akkor is szem előtt kell tartani pár szempontot. Először is a 10 százalék önerőt. Nagyon fontos, hogy ez elvi lehetőség. Tehát a bank adhat akár 10 százalék önerő mellett is hitelt, de nem kötelező neki így tennie. Simán lehet, hogy tőlünk 15 vagy 20 százalék önerőt fog kérni. Ha nincs milliós fizetésünk, jobb is, ha ezzel számolunk.
Tegyük fel, hogy 50 millió forint a kinézett lakás. Tíz százalék önerővel számolva 45 millió forint a hitel, így csak 5 millió forint önerő kell. De jó, pont annyink van! Ám ha a bank 20 százalék önerőt kér, akkor ez kevés lesz, hiszen a hitel csak 40 millió lesz, amihez 10 millió forintot kell beletennünk. Ezt is ki tudjuk fizetni? Érdemes eleve úgy kalkulálni, hogy legalább 20 százalék önerő a rendelkezésünkre álljon, sőt még annál is több. Akkor nem ér kellemetlen meglepetés.
Azt is számításba kell venni, hogy hiába vesszük meg a lakást 50 millió forintért, ha azt a bank csak 45 millió forintra értékeli. A hitelt nem a vételár, hanem a bank által becsült forgalmi érték alapján határozzák meg, tehát az önerőt is ennek százalékában követeli meg a bank. Ha a lakást 45 millió forintra értékeli, akkor az arra felvehető hitel csak 40,5 millió forint lehet 10 százalék önerő mellett, 20 százalék önerő számításával pedig mindössze 36 millió forint. Miközben a vételár, ne feledjük, 50 millió forint. Ez esetben tehát 36 millió forint lesz a hitel, mellé pedig további 14 millió forintot kell tenni. És nem 5 milliót. Ennyi pénzt is elő tudunk teremteni?
Mindenképpen érdemes a legrosszabb forgatókönyv mellett meghatározni, mennyi az az önerő, amit biztosan ki tudunk fizetni, mi az az összeg, amit innen-onnan, családtól, ismerőstől, munkáltatótól még össze tudunk kapirgálni. Nem biztos, hogy erre szükség lesz, de sosem lehet tudni. Ha ugyanis elszámoljuk magunkat, és nem kapunk annyi hitelt, amennyi valóban kell – a 45 millió helyett csak 36 millió forintot –, és nem tudjuk megvásárolni a kinézett lakást, akkor elbukjuk a már kifizetett foglalót. Milliókról lehet szó.
Ne feledjük, hogy hiába kedvezményes ez a hitel, akkor is csak egy hitel. Jól gondoljuk meg, mekkora törlesztőt vállalunk havonta, és hány éven át. Bár a bankok a jtm-szabályok (jövedelem-terhelhetőségi mutató) alapján legfeljebb a nettó bér feléig engednek eladósodni, az is rendkívül megterhelő. Képzeljük el, hogy havi 400-450 ezer forint a fizetésünk, és ebből több mint 200 ezer forint azonnal elmegy a 40 milliós hitel törlesztőjére. És nem egy-két évig, hanem húsz éven át. Ha 45 évesen veszi fel valaki ezt a hitelt, akkor a nyugdíjba vonulásáig fizetnie kell. Ez akkor is megterhelő, ha idővel nő a fizetésünk.
Adná magát, hogy ha csökkenteni akarjuk a havi törlesztő összegét, húzzuk ki a futamidőt, ez azonban nem biztos, hogy nagyon jó ötlet. A futamidő hosszabbításával ugyanis növeljük a visszafizetendő teljes összeget is. Durván számolva 40 millió forint hitelösszeg mellett 10 év futamidővel havi 385 ezer forint a törlesztő, és 59 millió forintot kell visszafizetni. 20 év futamidővel a havi törlesztő 222 ezer forint, a teljes visszafizetendő pedig 66,6 millió forint. 25 év futamidővel pedig havonta 189 ezer a törlesztő, ám több mint 71 milliót fizetünk ki a teljes futamidő alatt.
Sashegyi Emma
Nyitókép: Huszár Boglárka
