Ezúttal Őrsi Gergellyel beszélgettünk, aki a II. kerület polgármestereként mesélt nekünk a Margit Negyed Programról. Józsefváros is küzd azzal a problémával, hogy rengeteg olyan ingatlana van, ami kihasználatlanul áll. (Épp most indul kedvezményes bérleti program üres nem lakáscélú ingatlanokra.) Úgy tűnik, a Margit-negyedben beindult valami, mert már kétszáz pályázatból húsz esetben is nyertest hirdettek, és új életre keltek üresen álló üzlethelyiségek. De mi lehet a titok?

Sokat jártam a Margit körúton és láttam, sok a bezárt üzlet, a leromlott épület. Nyilván nem lehet egyetlen felelőst megnevezni, de milyen okok vezettek ide?

Hosszú távú, talán évtizedekre, de egy évtizedre biztosan visszanyúló probléma, hogy egyre több üres kirakat jelent meg a Margit körúton. Az egyik fő programunk volt az, hogy revitalizáljuk ezt a városnegyedet, hiszen anno ez kiskereskedelmi szektornak épült ki, de egyre inkább azt vettük észre, az üres kirakatok mellett a gyalogos forgalom is kikopik a körútról. Ennek több oka van: a közlekedési szokások megváltozása és a nagy bevásárlóközpontok létrejötte, hogy a kiskereskedői részlegek beköltöztek a plázákba, bevásárlóközpontokba, piacokra. A Margit körút, a Margit-negyed közvetlen közelében is van ebből kettő és fél.

Szomorúan láttuk, amikor valaki valamilyen céllal bérbe vette az üres üzlethelyiségeket, de később visszaadta. Piaci elemzést végeztünk, ami azt adta ki, hogy egy-egy üzleti tervhez mérten az ingatlanbérleti díjak gyakorta magasak. Célul tűztük ki, hogy az üres ingatlanok újra élettel teljenek meg. Elsősorban kulturális és civil szereplőket szeretnénk ide bevonzani.

Többfajta ösztönző létezik, a program is kellően komplex, hiszen nem pusztán ingatlan-hasznosítási programról beszélünk, hanem egyfajta kulturális és városnegyed-revitalizációról is, és ami nagyon fontos, közösségépítésről is, amihez programszervezés is kapcsolódik. Azt szeretnénk, ha a Vízivárosnak önálló identitása alakulna ki, ha a kiskereskedelem mellett kulturális és civil szervezetek költöznének ezekbe az ingatlanokba. A program több lábon áll, létrehoztunk egy szakmai tanácsadókból, szakértőkből álló független testületet, melynek tagjai a pályázatokról döntenek, és adott esetben kedvezményes bérleti díjért cserébe ítélik oda egy-egy üzlethelyiség bérleti jogát, bérleti jogosultságát egy-egy pályázónak.

Már 200 felett járnak a benyújtott pályázatok, és folyamatosak a beköltözések és szerződéskötések. Elsődlegesen kulturális és civil szervezetek pályáznak, és galériák, közösségi terek jönnek létre, de természetesen kezd megjelenni a kiskereskedelem és a gasztronómia is. A szakmai testületnek és az önkormányzatnak egyaránt fontos célja, hogy lehetőség szerint olyan funkciók jelenjenek meg a körúton, melyek a gyalogosforgalmat vonzzák, legyenek direkt célpontok, ahová el lehet menni.

Az önkormányzat is kialakít saját helyiségeket: például a Vízivárosi Galériánkat a Margit körútra költöztetjük, hogy nagyobb felületen látszódjon az, hogy ott galéria működik. Jó példa erre, hogy amíg nem lel gazdára egy ingatlan, ott akár kirakatkiállítást vagy – mint most a Margit-negyed – érdekes programokat és beszélgetéseket szervezünk, hogy coworking space-nek is helyet adunk, ahová bárki beülhet dolgozni, ötletelni vagy megbeszélést folytatni. Tehát addig is folyamatos a használatuk, amíg gazdára nem találnak.

Azzal, hogy önmagában az üres üzlethelyiségek száma kevesebb lesz, a körút teljes problematikája nem oldódik meg, ezért városképi revitalizációit is tervezzünk. A műemlékházaknál külön pályázati kiírás van homlokzattisztításra, de talán a legnagyobb infrastrukturális beruházás a Margit-körút zöldítése, hogy gyalog is kényelmesen és szebb környezetben lehessen végigmenni az egyre több üzlet, kiállítótér, illetve kulturális és civil szervezet által birtokba vett boltok mellett. Ez a program idén indul, és egy részét a közösség bevonásával tervezzük megvalósítani.

Említette, hogy kedvezményes bérleti lehetőséget biztosítanak. Gyakori, hogy ugyan adott az ingatlan, de igen sokat kell rákölteni, hogy megfeleljen a kívánt funkciónak.

Pont ezért tervezzük a vagyonrendeletünket módosítani, hogy az értéknövelő beruházások lelakhatóvá váljanak, megjelenítve a bérletidíj-kedvezményben. Nem elvárható, hogy ha valaki egy dohos pincét helyrehoz, akkor az értéknövelő beruházását „ne lakhassa le”, hanem ezeket igenis számolják be a bérleti díjba, hiszen így nemcsak spórol az önkormányzat azzal, hogy az üzlethelyisége után nem fizeti már a közös költséget, de az önkormányzat vagyona nő is, mert jobb állapotú üzlethelyiségek jönnek így létre. Ha csak 60 vagy 70 százalékos bérleti díjat fizet a bérlő, már az is plusz bevétel az önkormányzatnak.

Persze kérdés, ez a 60-70%-os bérleti díj mennyire is kigazdálkodható egy civil szervezetnek. Amelyek nem profitorientáltak, vajon ők mennyire tudják ezt kitermelni? Mert, ha belegondolunk, azért elég jó helyen levő, könnyen megközelíthető ingatlant kapnak adott esetben, ami azért nem olcsó így sem.

Igen, mégis azt látjuk már tíz éve, hogy a piaci alapú érdeklődés csökken ezek iránt az üzlethelyiségek iránt, és csak a jól behatárolt profilú helyiségek találnak gazdára. A civil szervezetek az önkormányzattal kötött feladatellátási szerződésük alapján a köz javára is dolgoznak, tehát az együttműködés velük nemcsak kedvezményes ingatlanra terjed ki, hanem adott esetben programot, tanácsadást, vagy éppen a lakhatási programunkba történő besegítést vállalnak. A piaci alapú bérlőknél pedig azt kell elősegíteni, hogy találkozzon a kereslet és a kínálat, és az üzleti tervük és az ingatlanra fordított beruházás összhangban legyen, megérje nekik ideköltözni. A vagyonrendeletben ezt szeretnénk rögzíteni, hogy ha valaki mondjuk a teljes villamoshálózatot vagy a fűtési rendszert felújítja, azt lelakhassa, mert az önkormányzat vagyonát növeli. Erről a holnapi testületi ülésen fogunk reményeim szerint erről dönteni.

Milyen időtávra kötnek szerződést kötnek egy-egy szervezettel?

Ez minden szervezetnél különbözik. A kiszámítható feltételek érdekében minél hosszabb távú, határozott idejű, vagy határozott és meghosszabbítható idejű szerződésekben gondolkozunk. A leggyakoribb az 5+5 év.

Úgy tudom, már húsz ingatlant adtak pályázattal használatba. Mekkora és milyen állapotú helyiségek ezek?

A leglepukkantabb, legrosszabb állapotú dohos pincétől kezdve a nemrég kiürült biztosítói ügyfélszolgálatig vannak ingatlanok. Természetesen, ahol jó állapotú a helyiség, ott a bérleti díj kedvezménye kevesebb, hiszen ott nem kell akkora ráfordítást eszközölni.

A VIII. kerületnek valószínűleg más gondokkal kell megküzdenie, mint a II. kerületnek. Józsefvárosban bevett gyakorlat volt 2019 előtt, hogy sok önkormányzati ingatlant egyszerűen eladott a kerület. Fölmerült-e olyan önöknél, hogy eladják az üres ingatlanokat? Jöhet egy érdeklődő, aki nem teljesen profilidegen ettől a pályázattól, és azt mondja, akár szívesen meg is venné az önkormányzat tulajdonában álló ingatlant.

Ez mindig egyéni mérlegelés kérdése. A vagyonkoncepciónk alapvetően azt tűzte ki célul, hogy mivel az egyik legkisebb arányú bérlakásállománnyal rendelkezünk, ezért lakást nem értékesítünk, üzlethelyiséget és nem lakást szolgáló helyiséget igen. Elképzelhető, hogy eladunk, de akkor címkézve, mondjuk hogy egy Margit-negyedben értékesített ingatlanból befolyó összeget a Margit-negyed revitalizálására használjuk fel. Vannak ingatlanok, amiknek a bérleti díja 30-40 év alatt térül meg, de ha a bérleti díj emelésére kerülne sor, akkor már nem biztos, hogy lenne bérlője. Vagy ami nagyon régóta üresen áll, és nem sikerül bérbe adni, ott felmerülhet az eladás kérdése, de csak úgy, ha az eladásból befolyó összeg címkézetten a közösség céljait szolgálja.

Van arra példa, hogy egy meghirdetett ingatlanra nincs kellő érdeklődés, és ilyenkor úgy dönt az önkormányzat, hogy csökkenti a bérleti díjat?

Ez azért nem ilyen egyszerű, mert egyénileg nem lehet az ingatlan értékét vagy a bérbeadási értéket csökkenteni. A vagyonrendeletben pont azt szeretnénk rögzíteni, hogy az értékbecslésnél figyelembe kelljen venni azt is, hogy mióta áll üresen az ingatlan, hiszen ez legalább olyan fontos paraméter az forgalmi érték meghatározásánál, mint az, hogy milyen állapotban van. Tehát, ami 15 éve ugyanarra az árra van értékelve, ott elgondolkodtató, hogy talán magas az ár, és ezért egy szorzó, egy függvény segítségével lehet optimálisabb bérleti díjakat is elérni.

Ilyenkor újre felmérik az ingatlant?

Igen, pont azt szeretnénk, hogy az új vagyonrendelet értelmében mérjék fel az összes ingatlan műszaki állapotát, és vegyék figyelembe azt is, hogy egy-egy ingatlan mióta áll üresen. Nyilvánosan pályáztatjuk az összes ingatlant, illetve a Margit-negyedeseket külön is.

Ez azért nem egyik napról a másikra történik, ön is mondta, rendeletmódosítás szükséges hozzá. Ha jól tudom, a program 2020-ban indult és most, 2022-re látni valamilyen eredményét. Hogyan sikerült ez? Mi kellett ehhez igazából?

Alapvetően a jó példák begyűjtése, a kerületi helyzet elemzése. Nem titkoltan több magyarországi és nemzetközi példát is elemeztünk, a Bartók-negyedet, pozsonyi példákat vagy például Pécsett a Zsolnay-negyedet. Szerintem minden kerületnek a saját adottságaihoz igazítva kell egy ilyen városrész-rehabilitációs programot kidolgoznia. Ami még fontos, az a külső szakértők és szakemberek bevonása. Ez tipikusan az az ügy, ahol nem spórolható meg urbanisták, várostervezők, építészek, közösségépítő szakemberek munkájának igénybe vétele. Ez nem kizárólag ingatlanpiaci kérdés, hanem egy városrész életét alapjaiban befolyásoló program, amiben van infrastruktúra-fejlesztés, zöldítés, közösségépítés és természetesen van ingatlanfejlesztés és -értékesítés vagy bérbeadás is.

Említette, hogy van ingatlanfejlesztés is. Erre költeni is kell. Lehet persze spórolni a költségeken, de ha egy üresen álló ingatlant kiad az önkormányzat, azért az nem akkora bevétel, amiből komolyabb ingatlanfejlesztéseket lehet megvalósítani.

Ennek az eredménye mindenképpen hosszú távon látható, és kezdeti beruházás kell hozzá: a szakmai program kidolgozására, a szakemberek kifizetéséhez, a marketinghez és a népszerűsítéséhez is. Az ingatlant vonzóvá tevő infrastruktúrához is elő kell teremteni a forrásokat. Hiába van egy üzlethelyiség felújítva padlótól mennyezetig, ha a körút látványa a töredezett járdák, a kevés zöldfelület miatt egyébként nem vonzó egy piaci vállalkozásnak. Mi úgy fogjuk fel, hogy értéknövelő beruházásokat hajtunk végre akár a homlokzatok felújítása, akár a zöldítés kapcsán, és ezzel nemcsak a közösségnek teszünk jót, hanem egyben az ingatlanok értékét is növeljük.

Mekkora a politikai egyetértés ebben az ügyben? Ez esetben az önkormányzat különböző szervezeteinek kell döntéseket hoznia és azért más-más politikai prioritásokat látunk a különböző pártoknál.

Nyilván így van, ezért mi direkt létrehoztunk egy külön bizottságot, egy margit-negyedes döntéselőkészítő testületet, amiben a szakembereken túl a különböző politikai oldalak egyaránt képviseltetik magukat. Értelemszerűen vannak viták, de mindig inkább a konszenzusos döntéseknek örül az ember. Én úgy látom, magában a célban egyetértés van, egy-egy külön pályázat elbírálásánál vannak nézetkülönbségek, de ez így egészséges.

Mik azok a buktatók, amikre érdemes figyelni, amiket más már megspórolhat magának, ha hasonló programot szeretne véghez vinni. Mire érdemes figyelni, vagy azért, mert önök sem gondoltak rá, vagy mert megtanulták a folyamat során?

Saját példánkból kiindulva a közösség előzetes bevonása és a megfelelő szakemberek, mediátorok megtalálása mindenképpen fontos. Ami még lényeges – és ebből mi is tanultunk, ezért módosítjuk a vagyonrendeletet –, hogy egy ilyen programban, amiben piaci szereplők, kulturális szervezetek az önkormányzat, illetve a hivatal bürokratikus működésével találkoznak, lassú folyamatot eredményezhet. Ennek következtében, ha ez több hónapig húzódik, egy-egy nyertes pályázó akár el is állhat a szerződéstől. Ezért meg kell teremteni azt a működési metódust, hogy ha valaki elnyeri a pályázatot, ne kelljen utána 2-3 vagy akár 4 hónapot is várnia a szerződéskötésre és beköltözésre. Hozzá kell igazítani a berögzült, bürokratikus működést egy újfajta modellhez, hiszen napról napra változik a gazdasági helyzet, vagy legalábbis hónapról hónapra. Nem tehetjük meg azt egyetlen pályázóval sem, hogy aránytalanul sok időt kelljen várnia. Mi most többek között ezért is nyúlunk a vagyonrendelethez.

Van-e igény más önkormányzat részéről, hogy megtudják, miért működik ez a II. kerületben? Megosztják a tapasztalataikat?

Vannak megkeresések országos szinten is, de mi is folyamatosan szerezzük be a tapasztalatokat más kerületekből, vagy nemrég éppen Bécsből, hiszen folyamatosan gyűjtjük a jó példákat. De hangsúlyozni kell, hogy minden kerület más, és mindegyiknek meg kell találnia a saját profilját. Van, ahol szórakoztató-negyednek vagy gasztronómiai negyednek van keresnivalója, máshol kulturálisnak, és lehet, hogy valahol a sport kerül fókuszba. Meg kell találni azt az egyensúlyt, ami működik. Mi is az elején vagyunk, biztos követünk még el hibát hiba, ez egy ilyen folyamat. Amit még kiemelnék, hogy nem elég odáig eljutni, hogy a bérlőt kiválasztja a testület és szerződünk vele, hanem folyamatos kapcsolattartásra van szükség azután is. Hiszen a legtöbbet a bérlők és a Margit-negyedet életre keltő szereplők, vállalkozók, kulturális szervezetek tapasztalataiból tudunk meg arról, hogy még hatékonyabbá és felhasználóbarátabbá lehessen alakítani a rendszert, és egyben ezzel épül a közösség is.

Más budapesti kerületektől kérnek tanácsot?

Van ilyen, de én azt hiszem, mivel ebben a Bartók-negyed jár az élen a XI. kerületben, ezért őket talán többen keresik, de természetesen sokan kíváncsiak arra, hogyan működik ez nálunk. Mindenkinek készséggel segítünk, illetve mi is tanulunk folyamatosan.

Melyik ingatlanra vagy pályázatra a legbüszkébb a kerület vagy ön személy szerint?

Talán most a Margit-negyed Nappalire, de ez saját beruházás, ezért ez nem tipikus. A Képező és a Habitat for Humanity lakhatást segítő szervezet mindenképpen említésre méltó. A Képező nagyon hamar lett, az első újranyitó bérlőnk volt, és nagyon színvonalas kiállításokat, művészeti foglalkozásokat szerveznek. De hosszasan sorolhatnám, nem szeretnék egyet kiemelni, rengeteg olyan van, amire büszkék lehetünk. És reméljük, hogy még több lesz.

Az interjú 2022. április 27-én készült.