Lakásügynökséget működtető önkormányzatok, szervezetek is megosztották tapasztalataikat, jó gyakorlataikat június elején az I. Józsefvárosi Lakhatási Konferencián. Bár Józsefvárosban még csak most startolt el a program, az Önkormányzat ismertette a helyi lakásügynökség tervezetét.

A fővárosban erősödik a lakhatási válság, hiszen a lakás- és albérletárak 30–40 százalékkal emelkedtek az elmúlt két évben, míg a bérek és fizetések korántsem követték a drágulást. Az önkormányzati bérlakások ugyan biztonságos megoldást jelentenének a lakhatási problémákra, ám meglehetősen kevés van belőlük a fővárosban és a vidéki településeken is. Szükség van tehát olyan koncepciók kidolgozására, amelyek enyhítik a válságot. Lassan ugyan, de növekszik az önkormányzati lakásügynökségek száma. Ezek, ha kiutat nem is nyújtanak a válságból, de egérutat biztosíthatnak.

A konferencián készült élő közvetítés itt visszanézhető:

Az önkormányzati lakásügynökség működési elve az, hogy magántulajdonú lakásokat a piaci árnál olcsóbban vesznek bérbe, és azokba rászorultsági szempontok alapján keresnek lakókat. Az önkormányzat – a win-win szituáció érdekében – a bérbeadó felé valamiféle garanciát is vállal.

Szombathelyi modell: az adómentességre építenek

A lakásügynökség működésének kulcsa, hogy megtalálják azokat az ingatlantulajdonosokat, akik bérbe adják a lakásukat, és olyan koncepciót kínáljanak nekik, ami miatt megéri piaci ár alatt kiadniuk az ingatlanjaikat – mondta Vinczéné dr. Menyhárt Mária, a szombathelyi önkormányzat lakásügynökségének képviselője.

A szombathelyi lakásügynökség 2020 közepe óta működik. Az üzemeltetést az önkormányzaton belül oldják meg, a Szociális és Lakás Iroda végzi a lakásközvetítés ügyintézését.  

A szombathelyi modellben a piaci árnál 15 százalékkal alacsonyabbat kérnek a bérbeadótól. Az árat azért így határozták meg, mert a legálisan kiadott a lakások után 15 százalékot kell adózni. A jogszabály szerint azonban mentesül az adózás alól az, aki szociális célra adja ki ingatlanját legalább 3 évig. Tehát a bérbeadó ebben az esetben annyi jövedelemre tesz szert, mintha piaci alapon és legálisan adná ki a lakását. A szerződéseket minimum 3 évre köti az önkormányzat a lakástulajdonosokkal, a szerződést pedig közjegyzői okiratba foglalják.

Az önkormányzat továbbá vállalja a bérbeadás teljeskörű ügyintézését: a bérlő kiválasztásán és a szerződés megkötésen túl az elektromos hálózatot és a gázrendszert is átvizsgáltatja. A programba ugyanis kizárólag olyan lakás kerülhet be, amely amellett, hogy legalább komfortos minősítésű, biztonságos is.

Az ingatlan rendszerbe kerülésének feltétele az is, hogy a tulajdonjoga tisztázott, haszonélvezeti jogtól mentes legyen és lakáshitelen kívül nincs rajta egyéb teher.

Bérlőnek szombathelyi lakosok jelentkezhetnek. A jövedelemkorlátot beköltözőnként 285 ezer forintban határozták meg. A potenciális bérlőknél környezettanulmányt végeznek, személyes interjúkat készítenek, hogy meggyőződjenek arról, hogy a család vagy személy be tudja tartani az együttélés szabályait, és meg tudja-e fizetni az ingatlan bérleti díját. Az önkormányzat 3 havi lakbér összegéig kezességet vállal azért, hogy bérbeadó ugyanolyan állapotban vissza az ingatlant, ahogyan kiadta. Eddig 30 lakást sikerült bevezetniük a rendszerbe.

Budavár: sok az üres lakás, mégis nehéz befűzni az ingatlantulajdonosokat

Az I. kerületben több lakás is üresen áll, a tulajdonosok mégis nehezen hajlanak a bérbeadásra – mondta Szente Attila, a budavári önkormányzat lakásügynökségi képviselője. Szerinte ennek a korábbi rossz tapasztalat lehet az oka, vagy az, hogy a tulajdonosok idősebb emberek, akik nem tartják magukat alkalmasnak a kiadással járó ügyek menedzselésére, mint ahogy azok sem, akik külföldön élnek, s nem szívesen bajlódnának a kiadással.

A budavári lakásügynökség működtetését nem közvetlenül az önkormányzat végzi, arra létrehozott egy kft-t, ezért ebben a modellben a 15 százalékos adókedvezményre nem jogosult a bérbeadó.

Hogy motiválják a kedvezményes kiadásra az ingatlantulajdonosokat, az önkormányzat létrehozott egy garanciaalapot pénzügyi biztosítékként: ha a bérlő nem fizetne, a bérbeadó akkor is a pénzéhez jut, illetve a lakásban keletkezett kisebb károk helyreállítását is ebből finanszírozzák.

Mivel vannak olyan üresen álló lakások az I. kerületben, amelyek csak kisebb felújítás után lennének beköltözhetők, de a tulajdonosok nem kívánnak vagy nem tudnak semmiféle ráfordítást eszközölni, az önkormányzat létrehozott ezért egy felújítási alapot is. Ha sikerül a tulajdonossal megállapodni egy kedvezményes árban és hosszabb kiadási időintervallumban, akkor cserébe az önkormányzat felújítja az ingatlant, amit a tulajdonosnak részletenként vissza kell majd fizetnie a kiadási évek alatt.

Hogy a projektjük minél sikeresebb legyen, ezért nemcsak az I. kerületben toboroznak bérbeadókat, hanem azokban a kerületekben is, amelyek könnyebben elérhetők az I. kerületből.

A szombathelyi példától eltérően itt a bérlők körét behatárolták: a kerületben élő és/vagy dolgozó köztisztviselőknek és közalkalmazottaknak adják ki a lakásokat. A bérbeadókkal több évre kötik a szerződést, míg a bérlőkkel egy évre, ám a bérlő évente kérhet hosszabbítást.

2022 óta működik a budavári lakásügynökség, egyelőre 10 lakást tudtak bevonni a rendszerükbe, azt tervezik, évente legalább 10 lakással bővülnének.

Utcáról lakásba: a nem épp piacképes lakásokat is bérbe veszik és felújítják

Más perspektívát vázol az Utcáról Lakásba Egyesület (ULE) által létrehozott lakásügynökség, amely hajléktalanságban élő emberek részére indította el lakhatási programját még 2015-ben. Lakáskezeléssel 2021 óta foglalkoznak, több mint 30 lakás van már a rendszerükben. A bérelt lakások nagyobb részét szociális bérlakásként adják ki (azaz a célcsoportjukba a nehezebb szociális helyzetű, alacsony jövedelmű emberek tartoznak), ezek bérleti díja 40–60 ezer forint maximum. Az ULE olyan lakásokat is befogad a rendszerébe, amelyek piaci alapon nem túl jól kiadhatók, nem jó állapotú lakások. Ezeknél hosszútávú szerződést kötnek és cserébe felújítják őket.

Jelenleg 10 lakást tartanak fenn szolgálati lakásként, amiket szociális munkásoknak adnak ki. Ezek bérleti díja viszont nem annyira kedvezményes, de a piaci árnál 20–30 százalékkal így is alacsonyabb. Itt a bérbeadó számára beárazott szolgáltatási csomagot ajánlanak: az alacsonyabb bérleti díjért cserébe házkezelést, bérlőkezelést, minimális lakáskarbantartást nyújtanak, akárcsak egy albérletközvetítő cég.

Névjegyzékes rendszert dolgoztak ki Józsefvárosban

Józsefvárosban rendeletben szabályozzák a lakásügynökség által kiadott lakások négyzetméterárát, amit egységesen 2200 forintos összegben határoztak meg. A Józsefvárosi Lakásügynökség nemcsak piacról bérelt lakásokat ad tovább bérbe, hanem néhány üresen álló, felújításra szoruló önkormányzati lakást is. Az önkormányzat a kiadásra szánt lakásaiban ugyan végez alapfelújítást, amit a bérlőknek kellene befejezniük, cserébe ezeket a lakásokat 10 évre lehet bérbe venni, míg a piacról bérelt lakásokat 3 évre adják ki.

A célcsoportjukba azok a kerületi lakosok tartoznak, akiknek nincs magántulajdonuk. Szűrőként szolgál a havi jövedelem, számít az alsó és felső határ is: a beköltözőknek ki kell tudniuk fizetni a bevételeikből a havi bérleti díjat és rezsit, a fennmaradó összegnek pedig legalább annyinak kell lennie, amiből meg tudnak élni. Az összeg számszerű meghatározásában a honlapjukon található képlet segít.

Az igénylők kiválasztására névjegyzékes és pontozásos rendszert dolgoztak ki. Ez megkönnyíti a kiadó lakás és a bérlő összepárosítását – mondta Sárkány Csilla a józsefvárosi lakásügynökség képviselője, a RÉV8 vezetője.

Józsefvárosban a bérbeadó és a bérlő is az önkormányzattal szerződik, ám a lebonyolító a RÉV8.

A helyi lakásügynökség olyan bérelhető lakásokat keres, amelyek beköltözhető állapotúak. Cél, hogy a bekerülési bérleti díja legalább 15 százalékkal olcsóbb legyen, mint a piaci bérleti díj.

Fotók: Huszár Boglárka