„Bárki érdeklődhet, jelentkezhet, kérhet ajánlatot akár bérlőként, akár kiadóként, ezek egyike sem jár automatikus elköteleződéssel. A program olyan lehetőséggel szolgál, amit érdemes kipróbálni, veszíteni való nincs rajta” – mondta Varga Dorottya Nana, a Józsefvárosi Önkormányzat Lakásügyi Irodájának vezetője.

A Lakásügynökséget kísérleti jelleggel indította el a Rév8 Zrt. 2023 nyarán. Az önkormányzat magántulajdonosoktól vesz bérbe lakásokat legalább három évre, a piaci árnál 10–25 százalékkal olcsóbban, majd ezeket ennél is kedvezőbb feltételekkel adja tovább bérbe. A lakástulajdonosnak nem kell adóznia a kiadás után, ami máskülönben a bevétele 15 százalékát elvinné, és a lakást ugyanolyan állapotban kapja vissza, ahogy kiadta. Mivel a tulajdonos az önkormányzattal szerződik, nem kell számolnia bevételkieséssel, nem kell a pénze után szaladgálnia, ha a bérlő nem fizetne, vagy szerződést bontana. A programba az önkormányzat a saját bérlakásállományából is vont be lakásokat. Ezeket 75 százalékos felújítottsággal adták ki 10 évre, a felújítást a bérlőknek kellett befejezniük, de a költségek felét – számla ellenében – az önkormányzat megtérítette. A bérlakások hozzájárulnak a program pénzügyi fenntarthatóságához: jóval magasabb bevételt generálnak, mintha szociális bérlakásként lennének kiadva.

A program bevált, és tavaly január óta a Lakásügyi Iroda működteti. Mivel az iroda kezeli a lakáspályázatokat, így a két lakáshoz jutási forma most már egy helyen fut össze – mondta lapunknak Varga Dorottya Nana. A könnyebb átláthatóság érdekében a folyamatokat is összehangolták, az elvárt igazolásokat egységesebbé tették, és a pontrendszereket is közelítették. Mára 39 lakást kezel az iroda, ebből 17 önkormányzati, 22 magántulajdonú. 

Módosítások az igények és a tapasztalatok mentén

A bérlő által fizetett bérleti díjat a lakás mérete határozza meg, a négyzetméterár egységesen 2705 forint, amit minden év áprilisában emelnek az előző 3 év inflációjával arányos mértékben. (A bérlőnek ezen felül a rezsit és a közös költségből az üzemeltetési részt kell fizetnie.) 

Az alsó és felső jövedelemhatárt magasabbra kalibrálták a kezdetekhez képest, a továbbiakban ezeket is az inflációhoz igazítják. „A Lakásügynökség a valamivel magasabb státuszú célcsoportra céloz, mint a szociális bérlakáspályázat. Ebbe azokat hívjuk be, akik stabil jövedelemmel rendelkeznek, de a piaci albérletet már nem tudnák megfizetni” – mondta Varga Dorottya Nana. 

Idén áprilistól változtattak a bérleti szerződés időtartamán is. Továbbra is három évre köthetők, ám évente hosszabbítják. „Egyes bérlők  előzetes egyeztetés nélkül családtagot fogadtak be, kisállatot tartottak, elszállították  a lakástulajdonos bútorait.” Ha valaki nem tartja be a szabályokat az új rendszerben, nem hosszabbítanak vele a következő évre. Ez egyrészt nagyobb biztonságot ad az önkormányzatnak és a tulajdonosnak, másrészt ösztönzi a bérlőt a szerződés betartására. 

A tulajdonosoknak korábban egységes árat fizettek, ám indokolt volt a sávos rendszer bevezetése. A tapasztalatok azt mutatják, hogy a bérlők főleg az alacsonyabb fenntartási költségű, kisebb lakásokat keresik. Az ingatlanpiacon ezek a legkelendőbbek és a legdrágábbak. Úgy alakították át a rendszert, hogy a kisebb lakásokért négyzetméterenként magasabb árat tudjanak fizetni. „Az ingatlanpiacon dinamikusan nőnek az árak, azzal nekünk is lépést kell tartani, ha versenyben akarunk maradni.”

Újonnan bevezetett előírás, hogy szerződéskötés előtt a lakástulajdonos köteles villamosbiztonsági felülvizsgálatot végeztetni az önkormányzat által kijelölt szakemberrel. Mindez egy fillérjébe sem kerül, és emiatt nem lesz lekötelezettje az önkormányzatnak, még ezen a ponton is visszaléphet a kiadástól. Ha a vizsgálat során hibára derül fény, azt a tulajdonosnak kell megjavíttatnia. Eldöntheti, hogy vállalja a költséget, vagy inkább nem adja bérbe a lakását. A felülvizsgálat ugyanakkor mindkét félnek előnyös: biztosítja a bérlő biztonságát, a tulajdonos pedig egy pluszszolgáltatást kap azzal, hogy ezt az ellenőrzést elvégzik a lakásán, mondta Varga Dorottya Nana.

Pozitív tapasztalatok

Fizetési elmaradások nem jellemzők, szerződésbontásra is mindössze két alkalommal került sor a bérlői részről megváltozott életkörülmények miatt (vidékre költözés, állás elvesztése). 

A programban részt vevő kiadók és bérlők egyaránt elégedettek. Az első szerződések idén ősszel járnak le. „Az elsőként lejáró hat szerződésünknél egy kivételével mindenki hosszabbítana, egy tulajdonos el szeretné adni az ingatlant. Van olyan tulajdonos is, aki már jelentkezett, hogy egy másik lakását is bevonná a programba, míg egy másik bérbeadó fiával most tárgyalunk a lakása bérbevételéről.”

A bérlőket egységes, pontozásos rendszer alapján választják ki, és a legtöbb pontot elérők juthatnak előbb lakáshoz. Mivel a lakásokat az igényekhez igazítva ajánlják ki, előfordulhat, hogy hamarabb kap ajánlatot, aki hátrébb van a listán, mint egy magas pontszámú jelentkező, akinek speciális igényei vannak. 

A programmal az önkormányzati dolgozóknak is kedveznek, pluszpont jár a jelentkezésükkor. „A bérbe vett 22 lakásunkban kilenc olyan bérlő van, aki valamelyik önkormányzati intézménynél dolgozik.”

Tervek

Az iroda számításai szerint a rövid távú kiadás (Airbnb) sok tulajdonosnak nem kifizetődő, mert a bevételt elviszik a költségek és az adók. A Lakásügynökséggel való szerződés viszont kevesebb ráfordítást igényelne hasonló bevétel mellett, ezért abban bíznak, a szabályozás után többen választják majd ezt az utat, mondta Varga Dorottya Nana.

Szerinte a Lakásügynökségnél vélhetően nem fognak sosem több száz lakást kezelni egyszerre, mert a működtetése sok erőforrást igényel. Ugyanakkor van szándék a bővítésre, amit az idei, megnövelt költségvetés is jelez.

Fotók: Huszár Boglárka