Az egyik nagy kérdés az a közös mérőórán lévő ingatlanok sorsa lesz – mondja Balogh. „Ez különösen olyan belvárosi részeken lehet érdekes, mint a józsefvárosi Palotanegyed, mivel itt rengeteg iroda, orvosi rendelő vagy épp lakáshotel található.” A rezsicsökkentett árat csak az a társasház kapja meg, ahol a lakás céljára használt helyiségek vannak többségben,
míg azok a házak, melyekben a nem lakás céljára használtak száma meghaladja a lakásokét, kieshetnek ebből a körből.
A kedvezményes rezsiköltség érdekében augusztus 15-ig a közös képviselőknek jelezniük kell, hogy az épületben hány lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség található. „A belvárosi lakásárak azért is szaladtak el, mert a rövid távú lakáskiadás sokkal jobb hozamot biztosított, mint a hosszú távú bérbeadás, viszont most ez a jövedelemtermelő képesség csökken, hiszen a rezsiköltség jelentősen megugorhat” – mondja.
Ha kevesebb jövedelmet képes csak termelni egy ilyen ingatlan, ez azt is jelenti, hogy kevésbé lesz értékes. „Még nem merném kijelenteni, hogy egyértelműen csökkenni fog ezeknek az ára, főleg, ha az inflációt is figyelembe vesszük, de reál értelemben véve
valószínűleg ezeknek az ingatlanoknak az értéke mérséklődni fog,
vagy óvatosabban fogalmazva, nem fognak olyan ütemben drágulni, mint a korszerű és energiahatékony ingatlanok” – fejtegeti Balogh László. Ingatlanvásárláskor a szokásos két kérdés mellé, amit a vásárlók eddig mindig feltettek, tehát hogy hol található az ingatlan és mennyibe kerül, most az is odakerül, hogy mennyi lesz a rezsiköltség. Ha mérséklődik bizonyos ingatlanok ára, akkor ez valószínűleg azért lesz, mert a fenntartási költségeik növekednek: „Összességében lehet, hogy az ára olcsóbb lesz ezeknek az ingatlanoknak, de ez azért következik be, mert a rezsi magasabb.
Lehet, hogy jó hír a vevők számára, hogy megfizethetőbb tartományba sorolódnak vissza ezek a lakások, de hát azt fenn is kell majd tartani.”
Most még masszívan emelkednek az árak Józsefvárosban is, ami annak is köszönhető, hogy tágul a belváros, már a VIII. kerület is ennek részét képezi, még akkor is, ha óriási különbségek vannak az egyes városrészek között. A gyorsan egymást követő változások befolyásolják az árakat, de nem azonnal: „Az infláció felpörgött, nőttek a hitelkamatok, és most a rezsi témája is izgatja a vevőket, ezek a gyors változások azonban nem gyűrűznek be ugyanilyen gyorsasággal az eladó lakások árába, hanem
valószínűleg arra lehet majd számítani, hogy az eddig megfigyelt drágulás lelassul”
– mondja. A lakáspiacnak mindig van tehetetlensége. Amikor ennyire emelkednek az árak, mint most, akkor ez a folyamat nem szakad meg az egyik pillanatról a másikra: „Olyan ez, mint a mozdony: egy bizonyos sebességnél hiába is akarom fékezni, van egy féktávolság, ami nem biztos, hogy rövid.” Egy bő fél évre mindenképpen szükség lesz ahhoz, hogy ezek a folyamatok a lakásárakra is kifejtsék hatásukat: „Most még a nyár közepén vagyunk, leghamarabb január-február környékén lesz érezhető a mostani történések hatása a lakáspiacon, akkor jönnek ki az első számlák, az lesz majd a vízválasztó, akkor tudja mindenki felmérni, hogy milyen ingatlan fér bele neki, és milyen nem.”
Józsefvárosban arányaiban kevesebb az olyan ingatlan, mint vidéken, ahol rengeteg a többgenerációs családi ház, amik nagy alapterületűek, a fűtési rendszerük nem korszerű, nincsenek leszigetelve: „Ott élnek a nyugdíjas szülők a százhúszezer forintos nyugdíjból, abból kell majd kifizetniük a sok százezer forintos rezsiszámlát. Józsefvárosnak másféle kihívásai lesznek:
itt inkább az ingatlanok általános állapota lesz a gond.
Ha energiahatékonysági beruházásokat indítanának, akkor sokat nyerhetnének, csak hát oka van annak, hogy ezekben a társasházakban nem nagyon indultak el ezek a munkálatok, a szigetelés, a fűtés-korszerűsítés, mivel egy társasház esetében rengeteg pénzt emésztenek fel.”
A panellakásokra nem vonatkozik a gázár változása, ami paradox helyzet, mert ezek általában nem energiatakarékos épületek. De itt sem lehet a fentiek fordítottjára számítani csupán, mert ezeknél a panel ingatlanok fűtésszámlája nem változik. Ezek nem fognak drágulni, mert tulajdonképpen az történt, hogy itt nem történt semmi, minden marad változatlan. Ezzel nem kerülnek jobb anyagi helyzetbe a panellakásokban élők.
„A paneloknál nem számítunk arra, hogy óriási, robbanásszerű árnövekedés következzen be,
hiszen már így is elég nagy összeget emészt fel egy ilyen lakás fenntartása: 50-70 ezres fűtésszámlát kell kifizetniük az itt élőknek, és nemcsak a fűtési szezonban, hanem egész évben fizetik ezt az összeget” – mondja Balogh László.
Nyitókép: Huszár Bogi
