Zsidi Lajos a beruházási és mérnöki irodáját vezeti a JGK Zrt. Vagyongazdálkodási Igazgatóságán. Több évtizede dolgozik a Társaságnál, illetve jogelődjeinél. Végzettsége szerint mérnök, és azt vallja, hogy aki idejön dolgozni a kerületbe műszaki ellenőrnek, az nagyon sok mindent megtanul. „Azt szoktam mondani, hogy a fővárosi kerületek közötti speciális helyzetű a VIII. kerület, a lakosság összetétele miatt is,

– Az önök munkájának egyik nagy része az, hogy a bérbeadásra szánt önkormányzati lakásokat megfelelő állapotba hozzák. Hogyan zajlik, és hány lakást érint ez jelenleg?

– Most első körben 23 lakás felújítása zajlik, második körben 34-é, és vannak elkészült lakások is, melyekbe már beköltöztek a bérlők. Például a Tömő utca 23. épületét már elbontották, onnan a lakók a kerület különböző részein felújított lakásokba kerültek. A Lakásgazdálkodási Iroda megkeresi azokat a lakásokat, melyek potenciálisan megfelelhetnek a bérlőknek szobaszám és komfortfokozat és jogosultság alapján. A bérlőknek módjuk van megtekinteni a lakásokat annak tudatában, hogy azok felújításra kerülnek, és kiválasztani a számukra legmegfelelőbbet.

– Ha valakit épületkiürítés miatt ki kell költöztetni, az hogyan működik?

– Először is a Lakásgazdálkodási Iroda értesíti a lakót, hogy az épületet el fogják bontani, és a bérlő választhat lakást a bérleménye helyett. Ilyenkor kap 2-3 címet, megnézi a lakásokat, és ha valamelyiket elfogadja, akkor a bérlő kijelöléséről, a bérleti szerződés megkötéséről az eredeti bérleményére szóló bérleti szerződés megszüntetése mellett a bérbeadói jogokat gyakorló bizottság dönt.

Változó, hogy ezt hogyan fogadják az emberek. Vannak, akik már az első lakásnál azt mondják, hogy megfelelőt találtak, és van, amikor ez sokkal bonyolultabb. Sok bérlő el sem tudja képzelni, ha egy lepukkant lakást lát, az hogy fog kinézni felújítva. Azok a lakások, amik már esetleg több mint tíz éve üresen állnak, olyan állapotban vannak, hogy megijednek tőlük. Ilyenkor gyakorlatilag a falak maradnak, minden burkolatot és berendezési tárgyat cserélni kell.

A lakás megtekintése alkalmával kell segíteni, hogy el tudják képzelni, a leromlott állapotú lakásból kényelmes életkörnyezetet biztosítani képes otthon alakítható ki. Aki nem fogadja el a felajánlott lakást, annak megpróbálnak másik lakást ajánlani. Ez nem egy egyszerű folyamat, akár hónapokig is eltarthat, de van egy határidő a kiköltözésre is, ezt figyelembe kell venni. Egy ilyen beruházásnál, mint ami például most a kerületben történik, hogy az egyetem terjeszkedik, többéves előkészítő munkára is szükség van.

Ilyenkor a Lakásgazdálkodási Iroda egyeztet a lakókkal, kinek mi lenne jó, hol lenne jó, a kerület melyik részén, melyik épületben, milyen lakást kívánna, stb. Van olyan is, hogy szét akar költözni egy család, de olyan is, hogy kisebb lakást szeretnének. Rengeteg aspektus van, ami befolyásolja a megoldást, ez egy hosszú folyamat.

Ha sikerült találni egy megfelelő lakást, akkor a kollégák jegyzőkönyvben rögzítik a bérlői igényeket. Ha szeretné azt, hogy másképp legyen megoldva a fűtés, vagy máshol legyen a konyhabútor, vagy egy-két olyan dolog, ami tolerálható és műszakilag is megoldható, azaz nem jelent többletköltséget, azt igyekszünk megoldani. Előfordult több esetben, hogy a kivitelezés alatt a helyszínen egyeztettünk a bérlőkkel, újra átbeszéltük a kérteket, amiről később kiderült, hogy nem megoldható.

Amikor egy bérlővel megszületik a megállapodás, összeáll a lista, a közbeszerzési eljárás során kiválasztott tervezőnek átadjuk a munkaterületet. Építészeti, gépészeti, elektromos tervezés következik, például a volt bérlők által, több évtizede a konyha végében kialakított fürdőt igyekszünk szabályossá tenni. A komfort nélküli lakásokat, ha mód van rá, komfortosítani.

A nagyszámú tervezési, lakásfelújítási igény miatt a tervezőknek elég szűkös határidőket adunk, ezt szerencsére tolerálják. A tervezés során a műszaki tartalmat folyamatosan egyeztetjük a tervezőkkel. Egy földszinti lakásnál szigetelni kell, a falakat injektálni kell, mert hiába vakoljuk le, ha utána a fal felvizesedik, és lepotyog a vakolat. A tervezés során külön hangsúlyt fektetünk a lakás szellőztethetőségére is.

Egy pici földszinti lakásnak, ha kéménybe kötött gázkonvektora van, fölötte négy emelettel, akkor egy ilyen kéményt rendbe tenni irreálisan magas költség. Ilyenkor egyeztetünk, hogy mi lehet költségkímélő, esetleg korszerű, egyszerűbb üzemeltetésű, karbantartási igény nélküli elektromos fűtési mód, például infra- vagy norvég panellel, nem terhelve rezsiben a leendő bérlő pénztárcáját. Kerületi szinten egy-egy füstölő kémény kiváltása zöldebb környezetet eredményez.

– Mi történik a műszaki tervezés után?

– Az önkormányzat a lakások felújítására közbeszerzési eljárás alapján vállalkozói szerződést köt több kivitelező céggel.

A műszaki dokumentáció, leírás, rajzok költségkiírás tartalmazzák az elvégzendő feladatokat: a közművek szabványosítása; berendezési tárgyak és szerelvények cseréje; elektromos hálózat; a víz-, gáz- és a csatornahálózat felújítása; vakolások; szigetelések, berendezési tárgyak biztosítása, nyílászárócserék.

A legutóbb felújított 23 lakás négy csomagban (6, 8, 4 és 5 lakás), négy vállalkozói szerződés keretében újult meg. A közbeszerzési eljárás megindításáról és az eljárás eredményének megállapításáról a Közbeszerzési és Pénzügyi Bizottság dönt. A közbeszerzési felhívások a nyilvános eljárás keretében kerülnek lebonyolításra a hivatalos EKR rendszeren keresztül, de az önkormányzat honlapjára is felkerülnek a felhívások. Aki akar és a feltételeknek megfelel, az kivitelezőként pályázhat a feladatra.

Csak olyan lakásokat választunk ki felújításra, amelyek visszaforgathatók a lakásgazdálkodási vérkeringésbe, olyanokat nem, amik mondjuk olyan épületekben vannak, melyekről az önkormányzat eldöntötte, hogy középtávon bontandó.

Nem egyszerű feladat a bontásra ítélt házakban lévő több száz lakott lakás pótlása sem, mert bár van sok üres lakás, de azoknak egy nagy részével nem nagyon lehet mit kezdeni az állapotuk, méretük miatt, vagy mert egyszerűen anyagilag nem éri meg felújítani. Ilyenkor kalkulálni kell: hány lakást kell pótolni; hány lakót kell kiköltöztetni.

Arra is van lehetősége az önkormányzatnak, hogy pénzbeli térítéssel váltsa meg a bérlő bérleti jogviszonyát. Ebben az esetben a lakásgazdálkodási iroda egyeztet a bérlővel, aki pénzbeli megváltást kér, megrendelik a bérleményre az értékbecslést, és a bérbeadói joggyakorló bizottság dönt a bérleti szerződés megszüntetéséről a pénzbeli térítés mellett.

Ezekben az esetekben a bérlőnek olyan családi háttere van, hogy az önkormányzati lakás nem szükséges neki, vagy elköltözik vidékre és a pénzbeli térítés felhasználásával vásárol ingatlant, esetleg szülőkhöz, gyerekekhez költözik. Ha visszaadja a lakását az önkormányzatnak, akkor a szabályok szerint valamennyi térítés jár neki. Ez is megoldás.

Aki pedig a kerületben akar maradni, és továbbra is itt akar élni, elkezdődik a már korábban részletezett egyeztetés. Van olyan bérlő, aki számára csak a pénzbeli térítés jöhet szóba, mivel valamikor a bérleti jogviszony időtartama alatt, például öröklés miatt, a lakás tulajdonjogához jutott.

De visszatérve a folyamathoz: miután elindult egy nyílt közbeszerzési eljárás, akkor a jelentkező kivitelező cégek – adott esetben akár nyolc is – jelentkeznek és megküldik az árajánlatokat a közbeszerzési szabályzatnak megfelelően. Természetesen lehetőséget biztosítunk, és elvárjuk a jelenlétet, hogy az ajánlatadók az árajánlat elkészítése előtt bejárják a lakásokat.

Az önkormányzat közbeszerzési cége megvizsgálja az ajánlatokat és javaslatot tesz a közbeszerzési eljárás eredményére vonatkozóan. Itt több szempontot is vizsgálni kell, nem csak az árat: referenciamunkákat, a személyi feltételeiket – hogy megfelelnek-e a pályázatban kiírt feltételeknek.

A kivitelezőnek a szerződés szerint 120 nap áll rendelkezésre a felújítás elvégzésére. Amikor megköti az önkormányzat a szerződést a vállalkozóval, akkor az építési vállalkozónak átadjuk a munkaterületet.

Az árak kalkulálása nem könnyű feladat, nincs egyszerű helyzetben a kivitelező cég, mert olyan változások vannak az építőanyagok árában, hogy akár 20%-kal is felmehetnek a költségek, mire a közbeszerzési döntés megszületik. Mi többek közt ezért is szeretnénk, hogy minél gyorsabban pörögjön a folyamat, ebbe az is beletartozik, hogy akár hétvégente otthon bogarászom a pályázó ajánlatainak az Excel-tábláit, olykor százas nagyságrendben.

– Mire elég ez a 120 nap? Ez sok vagy kevés?

– A 120 napos kivitelezési határidőre azért is szükség van, mert lehet, hogy a konkrét felújítási munkát magát ugyan 1-1,5 hónap alatt el lehet végezni, a kivitelező nyilván ismeri a kapacitását, és tudja skálázni a feladatot. De a közművekkel is egyeztetni kell, a vízművekkel a vízóráról, a gázművekkel a gáztervekről, az elektromos művekkel is, mert sok esetben az üres lakásokban még villanyóra sincs.

– A rövid határidő mennyire növeli a gányolási faktort?

– Ha túl gyorsan akarnak végezni, akkor az olyan is lesz. Kellő időt biztosítunk, legalább 120 napja legyen a kivitelezőnek a kivitelezésre és a közművek ügyintézésére.

A kivitelezések a lakások egy részénél teljes körű, 100%-os, egy részénél pedig 60%-os készültségi fokot elérő kivitelezési szinttel történhetnek.

A 60%-os, részleges felújítás alapvető célja, hogy a lakás a felújítást követően rendelkezzen a tervezett komfortfokozatnak megfelelő

• alaprajzi kialakítással;
• üzemszerű állapotot biztosító, berendezések fogadására alkalmas, szabványos közművesítéssel;
• fűtő- és főzőkészülékek beszerelésével;
• felújított vagy cserélt külső és belső nyílászárókkal úgy, hogy
• a lakás padozatai alkalmasak legyenek a hideg és meleg burkolatok fogadására;
• a falazatok alkalmasak legyenek a csempeburkolat fogadására, illetve festésre.

A lakáspadozat burkolási, falazatok festései és burkolási munkálatait, komfortfokozatnak megfelelő berendezési tárgyak beszerzését, beszerelését, beüzemelését – a fűtő- és főzőberendezések kivételével – a lakás leendő bérlője végzi.

Az önkormányzat határozza meg, milyen körben, milyen feltételekkel pályázhatnak a kerületi lakosok ezekre az ingatlanokra.

A beszélgetés ezen fázisában fotókat is láthattunk elkészült felújított lakásokról, és sokkal jobb képet mutattak, mint arra előzetesen számítottunk. Nem olcsósított szükségmegoldásokat látni ezeken a képeken. De Zsidi mutatott olyan képeket is, amelyeken látszott a korábbi állapot, ezek olykor tényleg leírhatatlanok.

– Sokan hajlamosak azt gondolni, hogy ha egy lakás önkormányzati, akkor az azt jelenti, hogy lepattant. Persze van, hogy a 40 éve benne lakó bérlő az elmúlt 20 évben nem nyúlt semmihez, mert egyszerűen nincs rá pénze. De egy felújított önkormányzati bérlakás sem ilyen. Itt már nincs régi metlachi burkolat, meg házi buherálás, a nyílászárók is korszerűek. Egy közvetlenül a tető alatti felújított bérlakásnál az Ingatlanszolgáltatási iroda a tetőt is átnézeti, tetőcseréphiány miatt az első esőzéskor ne ázzon be a lakás. Társasház esetében a közös képviselőt kérjük meg erre.

A legrosszabb állapotúak azok a lakások, amelyek több tíz éve üresen állnak. Ezeknek a 70%-a sajnos olyan, hogy minden porcikájukban a múltat idézik, nem alkalmasak arra, hogy emberek lakjanak benne. Egy felújítás után ezeket vállalhatóvá és maivá lehet tenni. Annyi a különbség egy új építésű meg egy ilyen lakás felújítása között, hogy nem kell falat, födémet, tetőt építeni. Többnyire a földszinti lakások falai vizesek, salétromosak. Ezek a problémák a felújítás négyzetméterre vetített költségét jelentősen emelhetik.

– Hányan dolgoznak itt a beruházási és mérnöki irodában? Mert a feladatokat hallva azért ez nem egyemberes munkának tűnik.

– Jelenleg ketten vagyunk elektromos műszaki ellenőr kollégámmal, én az építész és gépész műszaki ellenőri feladatokat végzem. Dolgozunk még külsős statikusunk és útmérnök kollégákkal. Fontos, hogy olyan szerződött tervezőgárdánk legyen, akik jó terveket tudnak készíteni, szerencsére ez adott.

– Mennyire jellemző, hogy ugyanazok a kivitelező cégek indulnak el a pályázaton? Vannak olyanok, amelyeknek ez a profiljuk és az ilyen típusú munkákra álltak rá, mert már megvan benne a rutinjuk?

– Azoknak a kivitelezőknek, akik itt dolgoznak, a 90%-ával még nem találkoztam, többnyire új cégek, egyik-másikkal nagyon meg vagyunk elégedve. Teszik, amit kell, helyszíni szemlén szakmai nyelven lehet beszélni velük, érezhető, hogy értenek a munkájukhoz. Gyakran előfordul, hogy ők javasolnak valamit, hogyan lenne érdemes változtatni, és erre azt mondom, hogy valóban, ez így nem rossz, akkor csináljuk így.

– És arra is van példa, amikor egy kivitelező rosszul dolgozik?

– Sajnos van. Olyan is van, hogy szépen dolgozik ugyan, de később felszínre törnek a garanciális problémák. Nyilván azon vagyunk, hogy jöjjön vissza a kivitelező, mert egy éven át még garanciális időszak van, és végezze el a javításokat a szerződése szerint. Szerencsére nem jellemző, nincs túl sok ilyen eset, de most éppen három ilyen is van. Az egyiknél parkettaprobléma merült fel, mert elkezdett mozogni a laminált lap, és az előbb-utóbb tönkremegy. Ilyenkor a bérlővel egyeztetni kell, hogy neki milyen időpont jó. Az egyik ilyen kivitelező, akivel problémánk volt, most nem is nyert lakásfelújításos eljáráson. Nyilván odafigyelünk arra a döntésnél, hogy kikkel dolgozunk, egy kicsit szigorúbban kell nézni ezeknek a cégeknek az ajánlatait.

Zsidi persze nem csak az önkormányzati bérlakásokkal foglalkozik, olyan nagyobb kerületi beruházásokat is sorol, mint a Déri Miksa utca megújulása, a Szigony utcai orvosi rendelő vagy a Teleki téri piac felújítása, de említi az Auróra utcai rendelőt és a Százados úti óvodát is – ezek közt van milliárdos büdzséjű projekt is.

Elmondása szerint, aki ilyen műszaki ellenőri munkát végez, annak sok dologhoz kell értenie. Jó kommunikációs készséggel kell rendelkezzen, hogy megértesse magát a bérlőkkel, a kivitelezőkkel és az önkormányzattal is. A műszaki dolgok mellett a jogi ügyekhez is kell értenie, tehát valahol mindenben otthon kell lennie, mert egyébként elveszik az ember. És ezt nemigen tanítják iskolában, annak nincs intézményesített oktatása, hogy valaki „vagyonkezelő” legyen. Van olyan, aki ezt jogászi, és van olyan, aki műszaki képzettséggel végzi, ő az utóbbiba tartozik.

Nyitókép: Mile Máté