A történet röviden: Oltai Kata januárban kinézett egy Teleki téri társasházban egy önkormányzati ingatlant, amit bérbe szeretett volna venni, amit az önkormányzat bemutatott neki a kínálatból. A földszinti helyiségre pályázatot kellene kiírni, mert az értéke meghaladja a 25 millió forintot, ilyenkor törvény írja elő a pályázatot.

Ám ez azóta sem történt meg, mert kiderült, a helyiség alatti pincében – melyet amúgy is ki kellene bérelni, hiszen az ingatlanhoz tartozik, csak onnan közelíthető meg – meg kellene a födémet támasztani, de fél év alatt semmi nem történt.

Megírtuk a történetet, és a JGK-val is felvettük a kapcsolatot, hogy reagáljanak az ügyre. Nováczki Eleonórával, a JGK vagyongazdálkodási igazgatójával beszéltünk nemcsak erről az ügyről, hanem a nem lakáscélú önkormányzati ingatlanok hasznosításáról.

Kiderült, a történet nem most kezdődött, 2016-ig edzőterem működött a Teleki tér 16. alatti helyiségben. A bérlők 2016 végén otthagyták a helyet, és már akkor fény derült a komoly statikai problémára. A JGK ezért csináltatott egy statikai szakvéleményt, ami kimondta, hogy a helyiség és az egész épület állapota rossz a szükséges karbantartási munkák elmaradása miatt.

A födém pedig osztatlan közös tulajdonban van a társasházban, így csak a társasház közös döntése alapján végezhető el a munka. A társasház készíttetett egy ellenszakvéleményt, ami ugyan megerősítette, hogy nem azért alakult ki ez a statikai probléma, mert a hely bokszedzőteremként működött. Nováczki elmondása szerint egyébként abban a statikai ellenszakvéleményben is szerepelt, hogy elhanyagolt az épület szerkezete, és a tulajdonosnak sokkal korábban kellett volna beavatkoznia. 2017 óta tart a vita a JGK és a társasház között, hogy kinek lenne a feladata megcsináltatni a födémet, a tulajdonosok ugyanis nem fogadják el a JGK által rendelt statikai szakvéleményben leírtakat, arra hivatkoznak, hogy közvetetten az önkormányzat a károkozó, mivel ő adta ki a helyet, melynek korábbi használói okozták a problémát, így az önkormányzatnak kell a hibát elhárítani. A társasház tulajdonosi közgyűlésein azok a lakók vannak többségben, akik a közösség véleményformálói, és nem engednek abból az álláspontból, hogy ez nem a tulajdonosi közösség felelőssége, ezért nem hajlandóak anyagilag hozzájárulni a probléma elhárításához.

Azóta nem történt gyakorlatilag semmi. Volt olyan pillanat, amikor úgy tűnt, talán a végére jutnak a vitának, ekkor vette fel a JGK a helyiséget abba a portfólióba, amit potenciális bérlőknek fel lehet ajánlani. Így mutatták be Oltainak is az ingatlant, noha ez a vita a társasházzal még nem volt lezárva. Ez mindenképpen hibás lépésnek bizonyult – jegyeztük meg a JGK vezetőjének.

A kérdésre, hogy miképp lehetne az ügyben előrelépni több mint öt év után, Nováczki azt mondja, határozottabb fellépés kellene az önkormányzat részéről, szükség esetén pert kell indítani – noha általánosságban nem ez a cél, mindig a megállapodásra törekednek.

Addig viszont továbbra is üresen áll a hely, és nemhogy bevételt generálna a kerületnek, de még kiadásai is vannak miatta – tettük szóvá neki.

„Ha nem sikerül megállapodni a társasházzal, akkor a JGK tesz egy javaslatot az önkormányzatnak, hogy a tulajdonostársak hozzájárulása esetén saját költségén végezze el a helyreállítási munkákat, majd bíróság által kényszerítse ki az elvégzett munka költségének megtérítését, amelynek költségeiből az önkormányzat is kiveszi a részét a tulajdoni hányada szerint.”

Ettől Oltai Kata még nem lesz boldog, hiszen már fél éve húzódik az ügye, és belátható időn belül nem nyitja meg a Teleki téren a helyet. A JGK annyit tud tenni, hogy másik helyiséget ajánl fel. Jelenleg is több pályázatuk van, és amennyiben talál az ingatlanok közt olyat, amelyik szimpatikus neki, akkor arra tud jelentkezni.

A konkrét esetre visszatérve, az a panasz is elhangzott Oltai részéről, hogy a félretájékoztatás mellett az ügyfélszolgálaton nem olyan hangnemben beszéltek vele, mint az elvárható lenne egy állampolgár felé, és úgy érzi, elveszett a bürokrácia útvesztőjében – derült ki a lapunknak adott múlt heti interjújából.

„A JGK-nak és a kollégáinknak is fontos, hogy tanuljunk ezekből az ügyekből, mert ha valaki hibázik, akkor a cél az, hogy ezt legközelebb elkerüljük, levonjuk a következtetéseket és beépítsük azokat a mindennapi folyamatainkba, javítva a rendszeren és a működésünkön.”

Nováczki Eleonóra szerint ilyen esetben több lehetőség is van a panasztételre:

Sok az üres helyiség

Jelenleg több mint 800 olyan kiadható helyisége van az önkormányzatnak, mely üresen áll. Ezek mérete és állapota nagyon különböző, és területileg sem egyenletesen oszlanak el a helyek. A körúton belül kevés kiadásra váró helyiség van, kijjebb sokkal több, de ezek egy része sajnos udvari elhelyezkedésű, vagy pinceszinti, melyek hasznosítása nehezebb, ugyanis többnyire nem ilyeneket keresnek a bérlők.

Többségükre sokat kell költeni, ha a bérlő hasznosítani akarja. Miután a legtöbb régóta áll üresen, korszerűsítésre és felújításra szorulnak, ami azt jelenti, hogy hozzá kell nyúlni a gépészethez is. Mivel sok a pincehelyiség vagy a földszinti, mindegyikben problémát jelent a vizesedés is. Amikor épültek ezek az épületek, még nem volt pinceszigetelés, így a falak szívják fel a vizet a környezetből, ahol egyre kevesebb a zöldfelület, sok az aszfaltos járda, így a víz nem tud máshol elpárologni, mint az épületek falain keresztül. Jobb esetben távozik a víz, rosszabb esetben elég jól megtartja azt az épület, és ez a földszintet is jelentősen befolyásolja, nem csak a pincét.

A beszélgetés ezen pontján megjegyeztük, hogy ezek szerint  a helyek egy része kiadhatatlan, mert sok az olyan, ahol annyit kellene költeni a felújításra, hogy az nem éri meg a bérlőnek, akkor sem, ha az önkormányzat szerve próbál rugalmas lenni és beszámítja a költségeket a bérleti díjba. A sok hasznosíthatatlan önkormányzati ingatlan a társasházakban pedig inkább nyűg, mint áldás, csak viszi a pénzt, és nemigen látni, hogyan lesz ez másképp a jövőben.

Az üres ingatlanok hasznosítására voltak kísérletek, a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara (BKIK) kampányában – nemcsak Józsefvárosban – olyan ingatlanokat matricáztak fel, melyeket kimondottan vállalkozásoknak hirdettek. A BKIK abban segített, hogy a hirdetési költségeket átvállalta, a saját portfóliójában is népszerűsítette a helyeket, de úgy tudjuk, ez nem volt igazán sikeres kezdeményezés.

Ilyenkor felmerül a kérdés, hogy mi is a valódi probléma. Nem biztos, hogy a hirdetési modellel van itt gond, hanem a kereslet és a kínálat nem tud találkozni valami miatt. Több sikeres bérbeadási ügylet is van, de a piaci ügyletekhez képest az önkormányzati ingatlanoknál a törvényi előírásoknak való megfelelés miatt bürokratikusabb ez a folyamat – tájékoztat a vagyongazdálkodási igazgató.

A piaci szereplők rugalmasabbak

Hosszabb időbe telik bérbe venni egy helyiséget egy önkormányzattól, mint hogyha a potenciális bérlő egy magánszemélyi tulajdonostól, vagy egy ingatlanbefektető cégtől – aki ezzel foglalkozik – kíván bérbe venni helyiséget, és velük megállapodik. Utóbbi eset lehet, hogy csak egy hét, míg önkormányzati ingatlan esetében ez két-három hónap is lehet, pályázattól függően; és még arra sincs garancia, hogy nem lesz másik olyan pályázó, aki jobb ajánlatot tesz.

A magántulajdonossal azt is könnyebb megbeszélni, mennyit hajlandó engedni az árból. A 25 millió forint alatti értékű helyiségek esetében a bérbevételi kérelem pályázat nélkül kerül a tulajdonos elé döntéshozatal érdekében, így az időtartam jelentősen lerövidülhet, és a bérlet feltételeinek megállapításában is rugalmasabb lehetőségek állnak a felek rendelkezésére, mind bérleti díjban, mind a bérlet időtartamában, valamint a helyiségben végezhető tevékenység tekintetében is.

A magántulajdonban lévő ingatlanok általában jobb állapotban vannak, kevesebbet kell rájuk költeni, mint az önkormányzatiakra, de mindkettőre van ellenpélda is, mivel magántulajdonú helyiségek is vannak például a körúton.

A pályázati rendszer elvileg az önkormányzati vagyont védi, az ingatlanok bérbeadása során az előkészítő és döntéshozó személye elválik, egy nyilvános folyamatról van szó, viszont emiatt jóval lassabb az egész ügymenet. Ennek a menete, hogy az önkormányzat Tulajdonosi, Vagyongazdálkodási és Közterület-hasznosítási Bizottsága összeül, és kiírja a pályázatot. A bizottság szükség szerint havonta egy-két alkalommal ülésezik (a gyakorlat inkább a havi egy, a testületi ülések előtt ‒ a szerk.), ha kiírják a pályázatot, akkor a jelentkezőknek is kell némi határidő a jelentkezésig, és csak ezután dönthet a bizottság, tehát ez minimum három hónap alapból – amennyiben nincs semmi probléma. És ezután jön még a szükséges felújítási munka, ami újabb hónapokat jelent a nyertesnek.

Ahhoz, hogy ez hatékonyabban működhessen, törvényi változtatásra is szükség lenne. Nem túl életszerű a 25 milliós pályázati értékhatár az ingatlanoknál. Ezt az összeget 2011-ben határozták meg a nemzeti vagyonról szóló törvényben, és 11 évvel később már nagyon más ingatlanárakról beszélünk, mondja Nováczki.

Rugalmatlan a szabályozás

Az érték nincs differenciálva hely szerint sem, márpedig kisebb településeken sokszor nincs is olyan helyiség, ami elérné a 25 milliós értéket, míg Budapesten nagyon sok az ilyen. Sokkal gyorsabban lehetne reagálni, ha ez a határ magasabban lenne, de még akkor is dönthetne úgy egy önkormányzat, hogy saját értéklimitet állapít meg a pályázatokhoz, ha az nem megy a törvényi minimum fölé.

De a valóságban mégis azt tapasztaljuk, hogy ez a törvény mégsem az önkormányzatokat védi, mert megnehezíti az ingatlanok hasznosítását, és ezzel nem, hogy bevételt nem tud generálni egy önkormányzat, de még a kiadásai is nőnek – vetettük fel.

Ha pedig valamilyen vendéglátási célra akarnak egy ilyen helyet kivenni, a törvényi szabályozás miatt sok ingatlan nem is felel meg az adott célnak, vagy éppen túl nagy költséget generál mondjuk a szellőzés megoldása. A JGK azt szokta javasolni az érdeklődőknek, inkább menjenek ki többször a helyszínre szakemberrel, aki segít annak eldöntésében, megvalósítható-e a potenciális bérlő kitalált funkció a helyen.

Képben vannak

A lakástörvény előírja, hogy az önkormányzatnak évente kell minden bérleményét ellenőriznie, ebbe az üresek is beletartoznak. De nem volt meg mindig a JGK-nál az az önkormányzati anyagi támogatás, hogy ezt igazán hatékonyan végezhessék. Ez szerencsére 2020 óta már megvan, abban az évben a teljes üres állományt felmérték, 2021-ben pedig a teljes bérlős állományt is. Ha pedig jövőre is megkapják az ehhez szükséges anyagi fedezetet, akkor évente el tudják ezt végezni, ahogy már idén is teszik. Nyilván vannak olyan ingatlanok, amik inkább látókörben vannak, ahová évente többször is kimennek a JGK munkatársai, és így az esetleges változásokat is jobban átlátják. De ez nem oldja meg azt a problémát, ha mondjuk egy statikai helyreállítást el kell végezni, arra ugyanis nincs elegendő forrása az önkormányzatnak, hogy az összes nagyobb költséget igénylő ingatlanjait mind rendbe hozza.

Az önkormányzatnak jelenleg 131 darab épület van a tulajdonában, ebben van több mint 1500 darab helyiség és 4000 feletti darabszámú lakás. Ezenkívül 782 olyan épületben van önkormányzati tulajdonú albetéte, ami társasházként üzemel, oda fizeti a közös költséget. Itt évente megszavazza a társasház, hogy a közös képviselő javaslata alapján mire fordítja a ház pénzét, például felújítási alapot hoznak létre, hitelt vesznek fel, vagy épp valamilyen munkálatot elvégeznek. Csak a 131 önkormányzati épületről beszélve igen magas költség lenne, hogy minden épületet felújítson. Mindegyiket nem tudja egyszerre felújítani az önkormányzat. Az idén májusban született vagyongazdálkodási tervben ezeket az épületeket különböző kategóriákba sorolta be az önkormányzat, ezt a szempontot is figyelembe véve.

Felújítani elsősorban lakáscélú ingatlanokat szokott az önkormányzat, mert a lakhatási problémák az egyik olyan kiemelt terület, ami a jelenlegi önkormányzat fókuszában van, a politikai programjuk egyik fontos eleme ez. Az olyan helyiségekre, melyek nem lakóingatlanok, de esetlegesen bevételt termelhetnének a tulajdonosnak, nem tudnak eleget költeni. Persze jó volna, ha erre is lenne forrás, volt már példa arra, hogy helyiséget hoztak rendbe, de ez nem jellemző. Az így rendbe hozott helyiségeket igyekeztek úgy megcsinálni, hogy oda tulajdonképpen csak beköltözni kellett: egyszerű burkolat, egy fehér falfestés, megfelelő vezetékek – a többi már a bérlő dolga, hogy ott mit alakít ki.

Hogy érdemes nekilátni

Ha egy potenciális érdeklődő felteszi a kérdést, milyen helyiséghez juthat hozzá Józsefvárosban, akkor az a legjobb, ha felkeresi a helyiséggazdálkodási irodát, ahol a JGK munkatársai segítenek. Az igényeknek megfelelő paraméterekkel rendelkező helyiségeket leválogatják, és a kiválasztott helyiségeket megmutatják. Ilyenkor az érdeklődő a JGK munkatársával megy ki megtekintésre, ez a kolléga pedig tisztában van a hely adottságaival, műszaki állapotával, pozitívumaival és hiányosságaival is, ezeket megosztja az érdeklődővel.

Olyan mértékig nem terjed ki az önkormányzati felmérés, hogy azt is elmondják, körülbelül mennyi lenne az ingatlan helyreállítási vagy felújítási költsége, de a munkatársnak azért van tapasztalata, és tudja, hogy például adott esetben hozzá kell-e nyúlni az elektromos hálózathoz. Elmondja azt is, körülbelül milyen engedélyeket kell megszerezni adott esetben a munkákhoz, milyen közművel kell együttműködni, milyen hozzájárulásokat kell kérni ahhoz, hogy el lehessen végezni a szükséges munkákat. De a helyiség korábbi hasznosításáról is van adatbázisuk, ezeket az információkat is meg szokták osztani az érdeklődőkkel.

Oltai Kata esete mégis azt mutatja, ez nem mindig sikerül – tesszük hozzá mi.

A JGK-nak is jól jönnek a civilek

Felvetettük azt a kérdést is, tudnak-e tanulni más kerületek jó gyakorlataiból. A II. kerület büszke arra a programra, ami a Margit-negyedben zajlik, ahol sok üres ingatlant tudtak már hasznosítani. De nem ez az egyetlen ilyen hely a fővárosban, Örsi Gergely II. kerületi polgármester nem titkolta lapunknak, hogy ők is merítettek például az újbudai modellből, a lágymányosi Bartók Béla út revitalizációjából.

A vagyongazdálkodási igazgató szerint eléggé más problémákkal kell szembenézzen a budai kerület és Józsefváros. Míg ott egy körúti revitalizációról van szó, a VIII. kerületnek jellemzően nem túl frekventált helyen vannak kiadó ingatlanjai, sok a mellékutcai, a körúttól távolabb eső bérelhető helyiség. Nagyon sok az olyan is, ami udvarról megközelíthető pince- vagy földszinti helyiség. És a budai környezetben a bérlők lehetőségei és céljai is valószínűleg mások, mint itt, de hasonló programot például a most megújuló Déri Miksa utcában és környékén itt is meg lehetne valósítani.

Nem csak a best practice-ek megosztásában látja az előrelépési lehetőséget Nováczki. Szerinte a civil összefogás sokkal inkább tud változást generálni. „A legtöbb ilyen sikeres utca mögött látni egy helyi önszerveződést az ottani árusok, tulajdonosok, bérlők körében, amire mi is törekszünk folyamatosan, nagyon erős nyomást jelent, és a kerületben is ilyen összefogást szeretne kialakítani az önkormányzat. A Bartók Béla úti revitalizáció is azért lehetett sikeres, mert ott van mögötte egy nagyon erős közösségi összefogás a kereskedők, vendéglátók és szolgáltatók részéről. Hasonlóan sikeres civil szerveződést találunk a Falk Miksa utcában és a Pozsonyi úton, Ráday utcában is. Ha ez tud találkozni az önkormányzat szándékaival, az sikerre vezethet, mint ahogy itt Józsefvárosban a Déri Miksa utca megújulása során láthatja majd mindenki.”

Bár a konkrét ügyben, aminek utánajártunk, a JGK-tól kapott válaszok alapján kiderült, „vannak lezárandó kérdések”, a vagyongazdálkodási igazgató szerint a munkájukkal kapcsolatban egyébként inkább jellemző az elégedettség a kerületiek részéről. Nyilván annak nincs hírértéke, amikor valaki elégedetten távozik, de sok ilyen napi tapasztalatuk van, rendszeresen kapnak pozitív visszajelzéseket, és ügyfél-elégedettségi kérdőíveket is ki lehet tölteni az irodában.

Szerinte a JGK-nak elkötelezett munkatársai vannak, akik szívesen dolgoznak ott, csak nagyon leterheltek. Az első félévben több mint 23 ezer iktatandó irattal kellett foglalkozniuk, a legtöbbet sikeresen oldották meg, és nagyságrendileg szerinte ebből arányaiban alacsony számú olyan panaszos eset lehet, ami nyilvánosságot kapott – de ez mindig nagyobb hangot kap, mint a jó munka. A vagyongazdálkodási igazgató szerint „fontos, hogy még pontosabban kommunikáljanak a lakókkal a munkatársaink, de mindent elkövetünk, hogy a kerület lakói lássák, mennyit dolgoznak az itt élőkért, és mindent megtesznek, hogy javítsanak a róluk kialakult képen. Van mire büszkének lennünk. Valamennyi szervezeti egysége a JGK-nak, többek között a kertészeti irodánk is, Pólyán József vezetésével kiemelkedő munkát végeznek, ő kapta a Józsefváros Közösségeiért díjat is” – nyilatkozta lapunknak Nováczki Eleonóra.

– zárult a beszélgetés.

Címlapi kép: Huszár Boglárka